Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtansässigen

Bei der Veräußerung einer Immobilie muss der Gewinn gemeldet werden, wenn der Übertragungswert höher ist als der Anschaffungswert. In der spanischen Einkommenssteuer (IRPF) bei Gebietsansässigen oder über die Einkommenssteuer der Nicht-Residenten (IRNR) bei Nichtgebietsansässigen. In beiden Fällen wird die Steuerbemessungsgrundlage (d. h. die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert) gemäß dem Einkommensteuergesetz berechnet.

Anschaffungswert

Demnach umfasst der Anschaffungswert (der in den Urkunden angegebene tatsächliche Wert oder der für Erbschafts- und Schenkungssteuerzwecke ermittelte Wert) die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, die vom Veräußerer gezahlt werden (z. B. Notar-, Grundbuch, Makler-, Anwaltsgebühren, Provisionen, Mehrwertsteuer, Stempel- oder Grunderwerbssteuer), sowie die Kosten für Investitionen und Verbesserungen (Reparatur- und Instandhaltungskosten werden nicht berücksichtigt). Hat der Veräußerer also Renovierungsarbeiten an seiner Immobilie durchgeführt, so können diese je nach Art der Arbeiten als Verbesserungen oder Erweiterungen eingestuft werden (in diesem Fall sind sie bei der Berechnung des Anschaffungswerts der übertragenen Immobilie zu berücksichtigen) oder als Erhaltungs- oder Reparaturkosten, die bei dieser Berechnung nicht zu berücksichtigen sind.

Es ist wichtig zu beachten, dass alle diese Ausgaben durch eine von der Person, die die Arbeiten durchführt oder die Dienstleistung erbringt, ausgestellte Rechnung belegt werden müssen.

Von diesem Anschaffungswert sind die in den Jahren, in denen die Immobilie vermietet wurde, steuerlich geltend gemachten Abschreibungen abzuziehen.

Übertragener Wert
Was hingegen den Übergabewert betrifft, so ist dies der tatsächliche Betrag, zu dem der Verkauf durchgeführt wurde, sofern er nicht unter dem Marktwert liegt; in diesem Fall ist der Marktwert maßgebend, von dem die mit der Übertragung verbundenen Kosten und Steuern, die vom Veräußerer gezahlt wurden, abgezogen werden, wie z. B. die für die Maklerprovision gezahlten Beträge und die Notargebühren.

Die Komunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken (Plusvalía Municipal), die dem Verkäufer zusteht, muss von diesem entrichtet werden. Wird vereinbart, dass der Erwerber diese Steuer zahlt, so stellt sie einen höheren Anschaffungswert der Immobilie dar und mindert nicht den Übertragungswert des Veräußerers. Nach der Berechnung der Differenz zwischen dem Übergabewert und dem Anschaffungswert werden die Prozentsätze der Ermäßigung auf die vor dem 31.12.1994 erworbenen Immobilien angewandt, jedoch nur bis zu einem Betrag von 400.000 Euro des Übergabewertes.

3 Prozent Einbehaltung auf die Einkommenssteuer der Nicht-Residenten (IRNR)
Im besonderen Fall des Verkaufs einer Immobilie durch einen Gebietsfremden ist der Käufer, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person, einen Gebietsansässigen oder einen Gebietsfremden handelt, verpflichtet, einen Einbehalt von 3 Prozent als Abschlagszahlung auf die Endabrechnung der entsprechenden Einkommenssteuer der Nicht-Residenten (IRNR) zu leisten.

Von dieser Einbehaltungspflicht wird nur abgesehen, wenn der Verkäufer durch eine Bescheinigung des Finanzamt nachweist, dass er der Einkommens- oder Körperschaftssteuer unterliegt, oder im Falle der Einbringung von Immobilien bei der Gründung oder Kapitalerhöhung von gebietsansässigen Gesellschaften.

Dieser Einbehalt und diese Zahlung müssen innerhalb eines Monats ab dem Datum des Verkaufs der Immobilie durch Einreichung des Formular 211 erfolgen, und eine Kopie dieses Formulars muss dem Verkäufer ausgehändigt werden, damit er diesen Betrag bei seiner Endabrechnung abziehen kann. Wird der Einbehalt nicht gezahlt, so ist für das Vermögen der geringere Betrag aus dem Einbehalt und der entsprechenden Steuer zu entrichten.

Nach Ablauf des Monats hat der Verkäufer drei Monate Zeit, um das Formular 210 für den Betrag einzureichen, der sich aus der Anwendung von 19 Prozent auf den Veräußerungsgewinn abzüglich 3 Prozent der Einbehaltung ergibt. Der sich daraus ergebende Saldo wird ausgezahlt oder erstattet.

Steuerbefreiung für Reinvestitionen in den Hauptwohnsitz oder Domizil

Für Steuerpflichtige aus der EU, Island und Norwegen gilt eine Steuerbefreiung für die Reinvestition in den Hauptwohnsitz (anwendbar auf Gewinne, die seit dem 1. Januar 2015 angefallen sind). Veräußerungsgewinne aus der Übertragung des Hauptwohnsitzes in Spanien können von der Besteuerung ausgenommen werden, sofern der gesamte aus der Übertragung erzielte Betrag in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes im Heimatland reinvestiert wird.

Liegt der reinvestierte Betrag unter dem bei der Übertragung erhaltenen Gesamtbetrag, wird nur der dem reinvestierten Betrag entsprechende Teil des erzielten Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgeschlossen.

Voraussetzung ist, dass die Immobilie in Spanien mindestens drei Jahre lang der gewöhnliche Wohnsitz war, d. h. die Person war in diesen Jahren in Spanien steuerlich ansässig.

Dieser Artikel wird in diesem privaten Blog nur zu Informationszwecken veröffentlicht und sollte nicht als Ersatz für eine persönliche Beratung verwendet werden. Er ist nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Wir übernehmen keine Verantwortung für die Verwendung dieser Informationen. Stand: Juli 2021

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