Viele Menschen denken über einen Umzug nach Spanien nach. Häufig entscheiden sie sich dafür, ihr Haus zu verkaufen, das bisher ihr ständiger Wohnsitz in ihrem Heimatland war. Wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Spanien verlegen und dann Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Deutschland verkaufen, können Sie eine böse Überraschung erleben, denn der Verkauf wird in Spanien besteuert.

Denn anders als in anderen Ländern unterliegt der Verkauf einer Immobilie in Spanien fast immer der Einkommensteuer. Der Veräußerungsgewinn wird mit einem Steuersatz zwischen 19 und 28 Prozent besteuert. Von dieser Regel gibt es nur wenige Ausnahmen. Eine davon ist die Reinvestition des Verkaufserlöses in den Kauf eines neuen ständigen Wohnsitzes innerhalb von zwei Jahren. Bei beiden Wohnungen muss es sich um ständige Wohnsitze handeln, d.h. um den Wohnsitz des Steuerpflichtigen. Die Steuerbefreiung gilt also nicht für Zweit- oder Drittwohnungen, die man besitzen könnte, wie Ferienwohnungen oder Wohnungen, die an Dritte vermietet werden.

Im Folgenden werden die Bestimmungen des spanischen Gesetzes über die Steuerbefreiung bei der Rückverlegung des Wohnsitzes näher erläutert. Nach Artikel 38 des spanischen Einkommensteuergesetzes sind

„1. Gewinne aus der Veräußerung des ständigen Wohnsitzes des Steuerpflichtigen können von der Besteuerung ausgenommen werden, wenn der gesamte Verkaufserlös in den Erwerb eines neuen ständigen Wohnsitzes unter den gesetzlich festgelegten Bedingungen reinvestiert wird.

Ist der reinvestierte Betrag geringer als der aus der Veräußerung erzielte Gesamtbetrag, so ist nur der dem reinvestierten Betrag entsprechende Teil des erzielten Gewinns von der Besteuerung ausgenommen.“

Wie wir sehen, wird nicht erwähnt, dass sich die Immobilie auf spanischem Staatsgebiet befinden muss, weder die verkaufte noch die erworbene.

Was ist ein ständiger Wohnsitz?

Zunächst muss geklärt werden, was das Gesetz unter einem gewöhnlichen Wohnsitz versteht. Analysiert man die Vorschrift des Artikels 41 des Einkommensteuergesetzes, so lassen sich folgende Anforderungen und Grenzen ableiten:

– Die Immobilie, in der der Steuerpflichtige mindestens drei Jahre lang ununterbrochen gewohnt hat, gilt als ständiger Wohnsitz des Steuerpflichtigen.

– Es wird vermutet, dass die Wohnung den Charakter eines ständigen Wohnsitzes hatte, wenn trotz des Fehlens dieses Zeitraums der Tod des Steuerpflichtigen eintritt oder andere Umstände eintreten, die einen Wechsel des Wohnsitzes zwingend erforderlich machen, wie Heirat, Scheidung, Wechsel des Arbeitsplatzes oder ähnliche gerechtfertigte Umstände.

– Der ständige Wohnsitz des Steuerpflichtigen muss innerhalb von zwölf Monaten ab dem Datum des Erwerbs oder der Fertigstellung der Bauarbeiten tatsächlich und dauerhaft vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt werden.

Verkauf des ständigen Wohnsitzes im Ausland und Reinvestition: steuerfreier Fall

Die Generaldirektion für Steuern hat in Beantwortung einer verbindlichen Anfrage aus dem Jahr 2021 klargestellt, dass jeder Steuerpflichtige, der in Spanien ansässig wird und die Voraussetzungen für die Anwendung der Steuerbefreiung für die Reinvestition in einen ständigen Wohnsitz erfüllt, seinen ständigen Wohnsitz im Ausland veräußern und in einen neuen ständigen Wohnsitz reinvestieren kann, wobei die genannte Steuerbefreiung zur Anwendung kommt.

Die Generaldirektion für Steuern hat in ihrer Antwort auf diese Anfrage ebenfalls klargestellt, dass der Steuerpflichtige auch dann, wenn er während des laufenden Steuerjahres den Status eines Steuerresidenten in Spanien erwirbt und sein ständiger Wohnsitz im Ausland war, die Möglichkeit hat, diese Befreiung in Anspruch zu nehmen, sofern der vorherige ständige Wohnsitz alle in Artikel 41 des Einkommensteuergesetzes festgelegten Bedingungen erfüllt.

In den Worten der oben genannten Anfrage:

„Das bedeutet, dass der durch die Verlegung des ständigen Wohnsitzes erzielte Wertzuwachs, um in den Genuss der Befreiung zu kommen, in einem Steuerjahr erzielt worden sein muss, in dem die Person gemäß Artikel 9 des Einkommensteuergesetzes einkommensteuerpflichtig ist.

Wenn daher die Klägerin in dem Steuerjahr, in dem die Verlegung des Wohnsitzes erfolgt, als Steuerpflichtige im spanischen Hoheitsgebiet angesehen wird und der Erwerb des neuen Wohnsitzes innerhalb des Zeitraums von zwei Jahren vor der genannten Verlegung erfolgt und der Wohnsitz im Vereinigten Königreich am Tag der Verlegung oder an einem beliebigen Tag innerhalb der zwei Jahre vor dieser Verlegung als ständiger Wohnsitz der Klägerin angesehen wird, kann sie die Befreiung für die Wiederanlage des Veräußerungsgewinns, den sie dabei erzielt hat, in Anspruch nehmen.“

Mit anderen Worten, die Steuerbefreiung gilt auch in umgekehrter Richtung, wenn zunächst der steuerliche Wohnsitz in Spanien begründet wird, dann ein neuer Dauerwohnsitz in Spanien erworben wird und anschließend der alte Dauerwohnsitz im Ausland verkauft wird. Immer innerhalb von zwei Jahren. Die Einhaltung dieser Frist ist entscheidend.

Die Steuerbefreiung kann auch in Anspruch genommen werden, wenn eine in Spanien ansässige Person ihren steuerlichen Wohnsitz ins Ausland verlegt, zunächst ihren spanischen Hauptwohnsitz verkauft und mit dem Verkaufserlös einen neuen Hauptwohnsitz im Land ihrer Wahl erwirbt. Dies ist wichtig für diejenigen, die Spanien verlassen wollen. Wenn Sie jedoch älter als 65 Jahre sind, ist der Verkauf in jedem Fall steuerfrei und eine neue Investition ist nicht erforderlich. Das Alter von 65 Jahren ist einer der wenigen Fälle, in denen der Verkauf einer Immobilie (ständiger Wohnsitz) in Spanien steuerfrei ist.

Ich empfehle Ihnen, vor der Verlegung Ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Spanien alle Ihre Immobilien zu verkaufen, sei es Ihr Hauptwohnsitz oder andere Immobilien, die Sie in Ihrem Heimatland besitzen, insbesondere wenn der Anschaffungswert deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt.

Schreibe einen Kommentar