Wie sind meine Mieteinnahmen zu versteuern?

Viele Eigentümer, die ihre Häuser saisonweise oder als Ferienwohnung vermieten, wissen nicht wie sie die aus der Vermietung erzielten Einnahmen zu versteuern haben.

Auf den Balearen gibt es den Saisonmietvertrag nach dem Mietgesetz und den Vertrag für touristische Vermietung nach dem Tourismusgesetz der Balearen.

VERMIETUNG GEMÄß DES MIETGESETZES FÜR DIE ANDERWEITIGE NUTZUNG ALS DER ALS WOHNRAUM

In diesem Fall wird ein Saisonvertrag aufgesetzt, der sich nach dem Mietgesetz regelt. Die steuerlichen Anforderungen reduzieren sich, da den Mietern keine Mehrwertsteuer berechnet sondern lediglich eine Kaution verlangt wird. Die aus dieser Art der Vermietung erzielten Einnahmen werden in der Einkommensteuererklärung als Erträge aus dem Immobilienkapital deklariert.

TOURISTISCHE VERMIETUNG ÜBEREINSTIMMEND MIT DEM TOURISMUSGESETZ DER BALEAREN

Diese Art der Vermietung bringt eine Reihe von formellen Aspekten und Verpflichtungen mit sich:

  • Das Ausstellen einer Rechnung für jeden Aufenthalt.
  • Die vierteljährliche Deklarierung der Mehrwertsteuer bei Anwendung eines Mwst.-Satzes von 10 %.
  • Wenn die Vermietung von einem Selbstständigen (Residenten) betrieben wird, die vierteljährliche Zahlung der Einkommensteuer.

In der Einkommensteuererklärung können die für die Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit Ihrer touristischen Unterbringung erforderlichen Kosten in Abzug gebracht werden: Reparaturen, Grundsteuer, Gebühren für Müllabfuhr, Kosten der Hausgemeinschaft etc. Zudem müssen Sie über eine Haftpflichtversicherung verfügen, die körperliche und materielle Schäden abdeckt und deren Prämie ebenfalls abzugsfähig ist.

Neben den steuerlichen Verpflichtungen müssen zudem bestimmte Dienstleistungen angeboten werden, wie Reinigungsdienst, Wechseln der Bettwäsche, Instandhaltung der Installationen, Kundenservice etc. Diese Art der Vermietung ist nur möglich im Fall von Einfamilien- und Reihenhäusern, die über maximal sechs Schlafzimmer und zwölf Schlafplätze sowie mindestens über ein Bad für jeweils drei Schlafplätze verfügen.

Schlussfolgerung: Bei dieser Art der Vermietung werden die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung als Erträge aus wirtschaftlicher Tätigkeit berücksichtigt und zudem muss den Mietern die Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt werden, so dass sowohl vierteljährliche Steuererklärungen für die Akontozahlungen der Einkommensteuer als auch Mehrwertsteuererklärungen eingereicht werden müssen.

Sowohl bei der einen wie auch bei der anderen Art von Vermietung wird nach Vorlage der entsprechenden Rechnungen entschieden, welche Kosten abzugsfähig sind. In den gesetzlichen Vorschriften zur Einkommensteuer ist ein weitläufiges Konzept vorgesehen, nach welchem alle jene Kosten abzugsfähig sind, die zur Erlangung der Einnahmen erforderlich sind. Die Kosten müssen stets ordnungsgemäß gerechtfertigt sein.

 

Abzugsfähige Kosten mit Einschränkung beim Abzug:

  • Zinsen
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten.

Der Gesamtbetrag beider Posten für jedes Gut oder Recht darf die erzielten Gesamterträge nicht übersteigen. Das bedeutet, dass der Ertrag nicht negativ sein darf.

Abzugsfähige Kosten ohne Einschränkung beim Abzug:

  • Nicht staatliche Abgaben oder Aufschläge sowie staatliche Gebühren und Aufschlä
  • Verwaltungskosten, Kosten für Überwachung und Pfö
  • Kosten, die sich aus der Ausfertigung des Mietvertrages ergeben, und solche für die rechtliche Verteidigung.
  • Salden, deren Zahlung ungewiss ist (bei Konkurs oder sofern mehr als sechs Monate seit der Nichtzahlung und dem Ende des Ermittlungszeitraums verstrichen sind).
  • Der Betrag der Prämien für abgeschlossene Haftpflichtversicherungen, Versicherungen gegen Brandgefahr, Raub, Glasbruch u. ä.
  • Kosten für Versorgungsdienste (Wasser, Strom, Gas etc.)
  • Beträge, die der Abschreibung der Immobilie unterliegen (ausgenommen das Grundstück), sofern diese dem tatsächlichen Wertverlust der Immobilie entsprechen (maximal 3 % jährlich).
  • Wenn die Immobilie möbliert vermietet wird, können diese Elemente ebenfalls abgeschrieben werden.

Kosten, die auf den Mieter übertragen werden, sind nicht abzugsfähig.

Wenn die Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet wurde, müssen die jährlichen Kosten wie die Grundsteuer, die Abschreibung und die Zinsen entsprechend der Tage, an denen die Immobilie vermietet wurde, anteilsmäßig aufgeteilt werden. Dies bedeutet, dass diese Kosten für die Tage, an denen die Immobilie nicht vermietet war, nicht abzugsfähig sind.

Die Kosten für die Erweiterung und Aufwertung sind nicht abzugsfähig. Diese gelten als Mehrwert bei der Anschaffung der Immobilie und können abgeschrieben werden.

Bei beiden Arten der Vermietung müssen Nicht-Residenten vierteljährliche Einkommensteuererklärungen einreichen (mittels des Modells 210) und zwar innerhalb der ersten 20 Tage der Monate April, Juli, Oktober und Januar. Der Nettogewinn wird mit 19 % besteuert.

Um zu wissen ob Sie als Vermieter einer Ferienwohnung vom Gesetz der Steuer auf Touristische Aufenthalte betroffen sind, Klicken Sie hier

*Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Im Bedarfsfall erteilen wir gerne ausführlich Auskunft. Stand: November 2016

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