Vermietung von Ferienwohnungen mit dem Gesetz in der Hand

Es gibt zwei Gesetze, die die hnraumvermietung regeln.

Das eine ist das staatliche Gesetz über die Vermietung von städtischen Wohnungen (LAU). Es wurde 2013 reformiert.

Das andere ist das Balearische Tourismusgesetz 8/2012. Hierbei handelt es sich um ein regionales Gesetz der Balearischen Inseln. Es hat regionale Geltung.

Das staatliche Gesetz hat Vorrang vor dem regionalen Gesetz, welches Ersteres nicht verletzten darf.

Das LAU:

Dieses Gesetz erlaubt eindeutig die aisonvermietung. Würde es dies nicht tun, wäre das eine Einschränkung des allgemein in Art. 348 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgehaltenen Eigentumsrechts sowie der Vertragsfreiheit aus 1254 des gleichen Gesetzbuches.

Für die Saisonvermietung, ob für den Sommer oder einen anderen Zeitraum, gelten die frei zwischen den Parteien vereinbarten Verträge. Das Gesetz sieht keinerlei Begrenzung der Dauer oder des Preises vor und unterscheidet nicht zwischen spanischen Mietern und Mietern anderer Staatsangehörigkeit. Es verlangt nur, dass es sich um bewohnbaren Raum handelt. Und das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob sich der Raum in einem Mehrfamilien-Wohngebäude oder in Einfamilien- oder Doppelhäusern befindet.

Bei der Saisonvermietung gemäß dem LAU beschränkt sich der Vermieter im Gegensatz zur touristischen Vermietung auf die zeitweilige Übertragung des Nutzungsrechts für den Wohnraum, ohne dass er sich zur Erbringung einer jedweden Leistung oder Ausführung einer jedweden Tätigkeit für den Mieter verpflichtet.


Dieses staatliche Gesetz (LAU) beruft sich nur in EINEM Fall auf die spezifische Regelung von Sektorbestimmungen (Tourismus), der in den Zuständigkeitsbereich der autonomen Gemeinschaften (Balearische Inseln) fällt. Wann? Wenn die Vermietung bestimmte Bedingungen erfüllt. Welche Bedingungen sind das? Es muss sich um einen unverzüglich nutzbaren möblierten und ausgestatteten Wohnraum, der mit Gewinnzweck über Tourismusangebotskanäle vermarktet oder beworben wird. Leider legt das Gesetz nicht fest, was als Angebotskanäle und Gewinnzweck zu verstehen ist. Aber wir gehen davon aus, dass Internet-Anzeigen sehr wohl ein Vermarktungskanal sind, und ein Gewinnzweck besteht, sobald es Einnahmen gibt.

Das heißt, wenn wir unsere möblierte und sofort verfügbare Wohnung oder Finca vermieten und dies im Internet veröffentlichen oder von einer Agentur veröffentlichen lassen, verlassen wir den schützenden Rahmen des LAU und fallen unter das regionale Gesetz. Und hier beginnen die Probleme.

Das Balearische Tourismusgesetz legt fest, dass die Vermietung von Wohnräumen als Ferienwohnung oder im touristischen Rahmen nur in Einfamilien- oder Doppelhäusern möglich ist. Damit ist Wohnraum in Mehrfamilien-Mietgebäuden automatisch ausgeschlossen. Letztere stellen zweifellos die überwältigenden Mehrheit dar. In der Praxis kann die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes in ihrer Satzung diese Art der Vermietung verbieten.

Das Balearische Tourismusgesetz legt zudem als unabdingbare Bedingen fest, dass Anbieter von Ferienaufenthalten in Wohnräumen direkt oder indirekt die Erbringungen der folgenden Touristikleistungen gewährleisten müssen:
a) Regelmäßige Reinigung des Wohnraums
b) Bettwäsche, allgemeiner Hausrat und deren Erneuerung
c) Wartung der Anlagen
d) Ansprechpartner vor Ort zu den Ladenöffnungszeiten
e) 24-Stunden Telefonhotline
Das regionale Gesetz sieht zur Vermeidung von Problemen ausdrücklich die Möglichkeit des Vertragsabschlusses gemäß dem LAU vor. Natürlich lässt es, anders könnte es nicht sein, die Saisonvermietung gemäß dem LAU zu.

ACHTUNG:

Wenn für den Mieter eine der unter a) bis e) genannten touristischen Leistungen irgendeiner Art erbracht wird und die Vermarktung über die Tourismus-Sektoren oder die Bewerbung über die dem Tourismusangebot eigenen Kanäle (einschließlich Internet) erfolgen, fällt die Vermietung NICHT unter das LAU sondern unter die regionalen Bestimmungen.

Wenn Ihr Gebäude zudem einer Gesellschaft gehört, ist die Einordnung als Ferienwohnung sicher, da von einer organisierten Tätigkeit ausgegangen wird.

Wenn Sie von einem Nachbarn angezeigt werden und unter einen dieser Fälle fallen, greifen die im Tourismusgesetz festgelegten Sanktionsmaßnahmen. Die Geldstrafen belaufen sich auf 3.000 bis 30.000 Euro.


SCHLUSSFOLGERUNG

Eigentümer von Wohnungen oder Häusern sind zum Abschluss eines Saisonmietvertrags, ob für den Sommer oder einen anderen Zeitraum, oder einen Mietvertrag zu Tourismuszwecken (Familie, die eine Wohnung oder ein Haus mietet, um ihren Urlaub auf der Insel zu verbringen) berechtigt. Dieser Vertrag unterliegt nur dem Gesetz über die Vermietung von städtischen Wohnungen. Es ist unbedingt empfehlenswert, einen Mietvertrag mit dem Titel Saisonmietvertrag und dem Hinweis, dass es sich um einen Vertrag gemäß den Artikeln 3 und 4 des LAU handelt, aufzusetzen. Der Vertrag muss die vollständigen Daten des Mieters enthalten und von beiden Parteien unterschrieben sein.

Und zu guter Letzt: Lassen Sie sich nicht bei der Veröffentlichung Ihres Mietangebots im Internet erwischen.

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