Steuern für Immobilienbesitzer

Wer in Spanien zwar nicht gebietsansässig, aber Eigentümer einer hier belegenen Immobilie ist, muss wissen, dass er hier dennoch beschränkt einkommen– und vermögensteuerpflichtig ist.

Die sich daraus ergebenden steuerlichen Verpflichtungen sind vielen, die sich in entsprechender Situation befinden, nicht bekannt. Oft werden sie mit den Verpflichtungen, die sich aus der gemeindlichen Grundsteuer (IBI) ergeben, verwechselt. Einkommen- und Vermögensteuer sind jedoch keine gemeindlichen, sondern staatliche Steuern.

Ein weiterer Grund, weshalb diese Steuerpflichten übersehen werden, ist das Fehlen einer Aufforderung seitens des Finanzamts. Sowohl Erklärung als auch Zahlung dieser Steuern müssen vom Steuerpflichtigen selbst und unaufgefordert erfolgen. Hieraus erklärt sich, weshalb diejenigen, die keinen Steuerberater einschalteten, ihren diesbezüglichen steuerlichen Pflichten nicht nachkamen. Diese Zeiten sind jedoch längts vorbei, weil die staatliche Finanzdirektion der Balearen sich entschlossen hat, alle Immobilien mit ausländischen Eigentümern systematisch zu überprüfen.  Die Vollgen bei nicht erfüllung ist eine Aufforderung seitens des Fiskus für die Steuern der lätzten 4 Jahre, zuzüglich Strafen und Verzugszinsen.


Wenn wir einen Blick auf alle von Spanien geschlossenen Doppelt Besteuerungs Abkommen werfen, hierin eingeschlossen den DBA mit Deutschland, können wir erkennen, dass die Belegenheitsstaaten solcher Immobilien stets berechtigt sind, diese nach innerstaatlichem Recht zu besteuern.

Zunächst stellt sich die Frage, warum man Einkommensteuer bezahlen muss, wenn man eine Immobilie doch nur selbst nutzt und sie keine Einnahmen bringt? Die Antwort ist einfach:
Der spanische Staat sieht in der Eigennutzung einen fiktiven und deshalb steuerpflichtigen Ertrag, dessen Berechnung auf dem Katasterwert der Immobilie basiert und sich aus der alljährlich von der Gemeinde für die Grundsteuer (IBI) ausgestellten Quittung entnehmen lässt. Aus den bereits revidierten Katasterwerten errechnet sich der steuerliche Ertragswert unter Anwendung eines Satzes von 1,1 % (andernfalls von 2 %). Dieser Ertragswert wird sodann dem allgemein, für die der beschränkten Steuerpflicht unterworfenen Erträge geltenden Satz von 24,75 % unterworfen.


In den Jahren, in denen eine Immobilie erworben oder veräussert wird, kann die Steuerpflicht unter Berücksichtigung der Monate anteilig auf ihre Eigentümer umgelegt werden. Der Grundsatz der Eigennutzung bedeutet allerdings auch, dass weder ein unbebaute Grundstücke, noch im Bau befindliche Wohneinheiten, noch solche, für die noch keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erteilt wurde, als ertragsfähig angesehen werden.

Bei der anderen Steuer, der Vermögensteuer, geht man im Rahmen der Ermittlung der Besteuerungsgrundlage von dem im Einzelfall höchsten der drei folgenden Werte ausgeht:

– Katasterwert
– Erwerbs-/Anschaffungswert
– Amtlich überprüfter/festgestellter Wert

Von diesem Wert können die auf der Immobilie lastenden hypothekarischen oder sonstigen Schuldverpflichtungen abgezogen werden. Die Steuer wird alljährlich per 31.12. fällig, was bedeutet, dass für das Jahr, in dem – gleichgültig wann – verkauft wurde, keine Vermögensteuer anfällt.
Auf den Wert des Vermögens bzw. die Besteuerungsgrundlage wird eine progressive Steuertabelle angewendet, mit einen Freibetrag von €700.000,  allerdings ohne den im Falle der unbeschränkten Steuerpflicht zweiten anwendbaren Freibetrag von €300.000 für die Immobilie des Ständigen Domizils (Wohnsitz).

Beide Steuererklärungen erfolgen unter jeweilige Verwendung Formulars 210 (Einkommensteuer) und 714 (Vermögensteuer).  Die Frist für die Einreichung und die entsprechenden Zahlungen efolgen jeweils bis zum 31.12. und 30.06 des dem Veranlagungsjahr folgenden Jahres erfolgen. Die Einreichung erfolgt stehts über das Internet, wobei man sich einen Elektronichen Zertifikat (Elektronischen Schlüssel bein Finanzamt besorgen muss. Empfälenswert ist allerdings, man schaltet einen Steuerberater dafür ein.

Im Falle mehrerer Miteigentümer einer Immobilie sind separate Erklärungen für die ihnen jeweils entsprechenden Anteile abzugeben.

Beispiel für eine Berechnung gemäss Formular 210: Ein deutsches Ehepaar kauft gemeinsam am 30.06.2013 für € 750.000 ein Apartment in Andratx, Mallorca. Eine Bank finanziert einen Teil des Kaufpreises in Höhe von € 300.000. Der im Bereich von Andratx bereits revidierte Katasterwert für besagtes Apartment beläuft sich auf € 300.000. Was haben die Eheleute während des ersten Jahres für dieses Apartment zu bezahlen?

Einkommensteuer (IRPF):
€ 300.000 x 1,1 % = € 3.300; € 3.300 x 6/12 Monate = € 1.650; € 1.650 x 24,75% = € 408,37 (Zahlungsbetrag).

Vermögenssteuer (IP):
€ 750.000 – € 300.000 = € 450.000; Da die Bemessungsgrunlage für die Vermögensteuer deutlich unter den Freibetrag pro Steuerzahler von €700.000 liegt, müssen in diesen Beispiel die Eheleute keine Vermögensteuer in Spanien bezahlen.


Insgesamt sind also € 408,37 an Steuern zu entrichten, allerdings auf Grund von zwei jeweils den halben Betrag ausweisenden separaten Steuererklärung, für dere Einreichung bis zum 31.12.2014 Zeit bleibt.
Darüber hinaus ergibt sich allein aus dem Umstand, in Spanien beschränkt steuerpflichtig zu sein, die Verpflichtung, sich eine Steuernummer für Ausländer (NIE) besorgen. In der Praxis kann man in Spanien ohne diese NIE Nummer nichts anfangen. Besorgen Sie sich sofort eine. Eine hier ansässige Person mit der Vertretung vor dem Finanzamt beauftragen zu müssen ist eine frei Wahl. Diese Vertreterbestellung erfolgt mit der Einreichung eines entsprechenden Schreibens.


Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Im Bedarfsfall erteilen wir gerne ausführlich Auskunft. Stand: September 2013.


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