FISCALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES ANTIGUOS (antes de 1994)

Las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble situado en España pueden ser muy elevadas. Especialmente cuando el inmueble fue comprado hace 20 años o más.

Recientemente un cliente del despacho ha vendido su apartamento en Mallorca por 365.000 euros. Lo compró en 1988 por aproximadamente 39.000 euros (6,5 millones de pesetas).

En el presente artículo pretendo explicar los aspectos fiscales en esta clase de negocios, especialmente cuando la compra fue tan lejana en el tiempo, y por consiguiente la ganancia aritmética obtenida es a menudo del 500 o del 1000 por ciento. Incluso hay casos en que la ganancia es superior al 1000%.

Normas generales

Hagamos primeramente un repaso general en la venta de inmuebles:

España tiene el derecho de gravar las ganancias obtenidas por la transmisión por cualquier título los inmuebles situados en territorio español. Este derecho se recoge en todos los Convenios de Doble Imposición suscritos por España (DBA). Concretamente en el DBA con Alemania queda reflejado en su artículo 13.

La ganancia obtenida por la transmisión de un bien inmueble actualmente tributa al tipo impositivo del 19%.

La Bemessungsgrundlage es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Aclarar que tanto la adquisición como la transmisión no sólo pueden tener lugar por medio de compraventa. La herencia, la donación o la aportación o disolución en sociedades mercantiles también dan lugar a “transmisiones”.

El valor de transmisión es el importe por el cual se ha transmitido el inmueble, del cual se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión y que hayan sido pagados por el transmitente. Se trataría del impuesto de “plusvalía” municipal y los servicios de intermediación de la agencia inmobiliaria.

El valor de adquisición sería el valor de por el cual se adquirió el bien inmueble, sumándole los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Los típicos gastos y tributos serían la Grundewerbsteuer ( o Erbschaftssteuer en caso de haberlo adquirido por herencia), notario y registro. Si se hubieran practicado amortizaciones, (por ejemplo por haber estado alquilado), éstas reducirán el valor de adquisición.

Al valor de adquisición también se añadirán las inversiones realizadas en el inmueble, ampliaciones y mejoras. Por ejemplo, la instalación de un sistema de calefacción, ampliaciones edificadas, Einbauküche, etc. Las reparaciones y trabajos de adecentamiento no serían consideradas ‘mejoras’ en este sentido.

¿Hay alguna manera de reducir estas ganancias tan abultadas, producto del inexorable paso de las décadas?

Desde la reforma del Impuesto sobre la Renta del aplicable desde el 1 de enero de 2015, se eliminaron totalmente los coeficientes de actualización. Éstos servían para corregir el efecto de la inflación sobre el valor de los inmuebles. Esto significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez años.

Con la antigua Ley del IRPF (anterior a 2006) existían otro tipo de coeficientes: los de abatimiento (o de reducción). Éstos reducían la ganancia obtenida en función de los años transcurridos entre adquisición y transmisión. Esta reducción era del 11,11% por cada año que excedía de dos. Pues bien, la particularidad es que los inmuebles adquiridos antes de 1994 todavía tienen derecho a día de hoy a aplicarse estos coeficientes de reducción, ¿Porqué? Pues porque parte de su ciclo vital-fiscal discurrió aun en el periodo en que esa antigua Ley estaba vigente.

El gobierno español estuvo a punto de eliminar también estos coeficientes de reducción junto a los de actualización. Pero en el último momento, siendo discutible la pérdida de derechos de forma retroactiva, aprobó que los inmuebles adquiridos antes de 1994 mantendrían su derecho de aplicar los coeficientes reductores, pero con un límite global de 400.000 euros. Este límite vale tanto para viviendas, acciones o cualquier otro tipo de bienes muebles o inmuebles. Cuando uno agota los 400.000 euros, ya no podrá deducirse reducción alguna y se deberá tributar por toda la plusvalía (sin reducciones) generada por la venta de la casa. 

Ejemplo práctico.

Veamos en detalle el caso del ejemplo enunciado al principio, el de un cliente del despacho.

Apartamento comprada el 2 de abril de 1988: 6.500.000 pesetas = 39.000 euros

Gastos inherentes a la compra: 3.000 euros

Vendida en 19 diciembre 2016: 365.000 euros

Makler Rechnung und Kommunale ‘Plusvalia-Steuer’: 30.000 €

Realizo reforma en ventanas y calefacción, pero no conserva las facturas.

En base a estas cifras la ganancia obtenida son 353.000 euros.

Pero como el inmueble se compró antes de 1994, sería posible aplicar coeficientes de reducción. La aplicación de los mismos es fundamental para reducir la Bemessungsgrundlage o ganancia ‘fiscal’. Para ello, se determina:

Durante qué plazo de tiempo se estuvo en posesión del inmueble en el periodo en que se podían aplicar la reducciones, y cuánto representa este periodo sobre el total de tiempo en que se haya tenido la propiedad.

Para esto calculamos el tiempo transcurrido en dos periodos:

1º. Entre el 2/04/1988 (compra) y el 19/12/2016 (venta)

2º Ente el 02/04/1988 (compra) y el 19/01/2006 (dejó de poderse aplicar reducciones).

El valor 1º nos da 10.488 días.

El valor 2º nos da 6.501 días.

Por tanto, el porcentaje de días con derecho a reducción es 61,98% (6.501 días / 10.488 días)

 

Por tanto, la ganancia con derecho a aplicar reducción son 218.789,40 euros (353.000 € x 61,98%)

 

La reducción es para 6 años (desde 02/04/1988 hasta 31/12/1996, son 8 años, pero dos años no se computan). Por lo tanto porcentaje total de reducción es 66,66% (6 x 11,11%).

Ganancia reducida: 218.789,40 – 66,66%                                +72.944,38 (*) Ganancia sin reducción: 353.000 x 38,02%(100%-61,98%) +134.210,06 €

 

Ganancia fiscal total /Bemessungsgrundlage                         = 207.154,98 €                                                                                                              x Steuersatz 19%

 

Steuerbetrag                          = 39.359,44 €

 

(*) Vemos que a consecuencia de poder aplicar los coeficientes de reducción el cliente deja de tributar sobre una ganancia de 145.845,02 euros (218.789,40 – 72.944,38).

De su limite global de 400.000 eros, el cliente ha agotado con este negocio 218.789,40 euros. Le queda por tanto, a efectos fiscales, un saldo de 181.210,60 euros para poder aplicarse las reducciones en otras futuras transmisiones de bienes adquiridos antes de 1994.

¿Adquirió usted antes de 1994 y quiere que le calcule el impuesto a pagar? Escríbame o llámeme y con mucho gusto le ayudaré.

MfG

 

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