Die Hypothek als Instrument zur Steuerersparnis

Schulden gegenüber der Bank zu haben, kann Steuervorteile mit sich bringen. Die derzeitige Konjunktur mit niedrigen Zinssätzen kann dieses Modell begünstigen.

Wenn Sie Nicht-Resident sind und erwägen eine Immobilie in Spanien zu erwerben, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen einen Teil des Kaufpreises über ein Hypothekendarlehen zu finanzieren.

Welche Vorteile bringt dies mit sich? Die Hypothek ist eine Belastung, durch die die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Mit einer Hypothek wird dieses Ziel bei zwei Steuern erreicht: Der Erbschaftssteuer und der Vermögenssteuer. Weitere Information zu diesen beiden Steuern können Sie in meinen Artikeln nachlesen unter den folgenden Links:

https://www.steuerberatermallorca.com/vermoegenssteuer-fuer-nicht-residenten/

https://www.steuerberatermallorca.com/steuersaetze-fuer-die-balearen/

https://www.steuerberatermallorca.com/anwendung-der-erbschafts-und-schenkungssteuer/

 

Nachfolgend ein Beispiel:

Eine nicht in Spanien ansässige Person entscheidet eine Immobilie zum Preis von 2 Millionen Euro auf Mallorca zu kaufen.

Wird dieser Kauf nicht durch eine Hypothek finanziert, zahlt diese Person jedes Jahr Vermögenssteuer in Höhe von 11.193,48 Euro.

Wenn diese Person verstirbt, ohne dass der Kauf durch Hypothek finanziert wurde, zahlt deren Ehepartner Erbschaftssteuer in Höhe von 141.000 Euro.

Entscheidet sich die gleiche Person jedoch 60 % des Kaufpreises, d. h. 1,2 Millionen Euro über eine Hypothek zu finanzieren, zahlt diese lediglich 280 Euro jährlich als Vermögenssteuer.

Bei Ableben dieser Person zahlt deren Ehepartner lediglich 15.000 Euro an Erbschaftssteuer.

 

Ein weiteres Beispiel:

Ein nicht in Spanien ansässiges Ehepaar kauft eine Immobilie zum Preis von 3,8 Millionen Euro zu unteilbaren Hälften.

Wird dieser Kauf nicht durch eine Hypothek finanziert, zahlen beide Ehepartner jeweils 9.953,48 Euro jährlich an Vermögenssteuer.

Wenn einer der beiden Ehepartner verstirbt, ohne dass der Kauf durch Hypothek finanziert wurde, zahlt der erbende Ehepartner Erbschaftssteuer in Höhe von 130.000 Euro

Wird der Kauf jedoch zu 60 % finanziert, d. h. ein Hypothekendarlehen in Höhe von 2,28 Millonen Euro aufgenommen, zahlen beide Ehepartner jeweils 168 Euro jährlich an Vermögenssteuer.

Bei Ableben eines Ehepartners zahlt der erbende Ehepartner Erbschaftssteuer in Höhe von 11.800 Euro.

Als allgemeine Regel lässt sich sagen, dass es bei Immobilien, deren Wert unter 2 Millionen Euro liegt, und die zu gleichen Teilen durch ein Ehepaar gekauft wird, keine Steuervorteile in Hinblick auf die Vermögenssteuer gibt, da der Freibetrag dieser Steuer (700.000 Euro) praktisch den Wert der Immobilie deckt. Und bei der Erbschaftssteuer liegt der bei bis zu 700.000 Euro anwendbare Steuersatz bei nur 1 % (Stand Juni 2017).

Für Immobilien mit sehr hohem Wert kann dies jedoch steuerlich interessant sein. Ab 3 Millionen Euro werden bei den jeweiligen Steuertarifen Steuersätze von 2,35 % bei der Vermögenssteuer und 20 % bei der Erbschaftssteuer erreicht.

Hierbei dürfen wir jedoch nicht außer Acht lassen, dass eine Hypothek eine Reihe von Kosten mit sich bringt, die es zu berücksichtigen gilt. Die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek können zwischen 2 und 3 Prozent des geliehenen Betrages ausmachen. Hinzu kommen die zu zahlenden Zinsen. Derzeit kann der feste Zinssatz einer Hypothek mit 10 Jahren Laufzeit bei 2 % liegen (Stand Juni 2017).

Für jene Personen, die ihre Immobilien in Spanien vermieten, wird der Gewinn mit 19 % besteuert. Liegt eine Hypothek vor, können diese Personen die Zinsen als abzugsfähige Kosten von den durch die Vermietung erzielten Einkünfte in Abzug bringen. In der Einkommensteuererklärung dieser Nicht-Residenten werden somit 19 % der Zinsen durch Steuerersparnis zurückgewonnen.

Erläuternde Anmerkungen:

  • Der Wert der Hypothek, um den sich die Bemessungsgrundlage sowohl bei der Vermögenssteuer wie auch bei der Erbschaftssteuer reduziert, ist der zum Zeitpunkt der Fälligkeit effektiv ausstehende Saldo der Verbindlichkeit. Im Fall der Vermögenssteuer ist dies der 31. Dezember jedes Jahres. Im Fall der Erbschaftssteuer ist dies das Datum des Ablebens des Erblassers.
  • Die Erbschaftssteuer wurde berechnet ohne den Zusatz des Hausrates (Pauschal 3 %) oder den Freibetrag von 15.000 Euro zu berücksichtigen. Das Ergebnis erfährt kaum Änderungen.
  • Für beide Steuern wurden die Tarife der Autonomen Gemeinschaft der Balearen angewandt. Sofern Ihre Immobilie in einer anderen Autonomen Gemeinschaft Spaniens liegt, sind die angegebenen Zahlen nicht korrekt; das Prinzip ist jedoch das gleiche: Die Hypothek ist eine Belastung, durch die sich die Bemessungsgrundlage reduziert. In einigen „teuren“ Autonomen Gemeinschaften kann die zu erzielende Steuerersparnis sogar sehr viel höher ausfallen.
  • Das deutsche Finanzamt akzeptiert den Abzug der in Spanien gezahlten Erbschaftssteuer von der Bemessungsgrundlage der Steuer in Deutschland. Die Vermögenssteuer kann jedoch nicht in Deutschland verrechnet werden, da diese Steuer dort nicht existiert.
  • Und in Beantwortung der mir immer wieder gestellten Frage: Nein, die Hypothek kann nicht nach Erwerb der Immobilie aufgenommen werden. Das Geld der Hypothek muss der Kauffinanzierung dienen. Ein einfaches Darlehen genügt nicht; die Immobilie muss belastet sein. Somit dient weder ein Darlehen noch eine Umkehrhypothek.
  • Nicht berücksichtigt wurde der Gewinn, der dadurch erzielt werden kann, dass nicht 100 % Ihres eigenen Geldes für den Kauf einer Immobilie in Spanien investiert werden. Theoretisch kann dieses Geld in anderen Investitionen „arbeiten“.

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