Deutsche Steuerpflicht auf spanische Immobilien

1. Weshalb sind die Einkünfte aus einer spanischen Immobilie in Deutschland steuerpflichtig?

In Deutschland gilt das sog. Welteinkommensprinzip. Das bedeutet: Wer in Deutschland ansässig ist, unterliegt mit seinem gesamten Welteinkommen – also auch mit den Einkünften aus einer spanischen Immobilie – der deutschen Steuerpflicht. Dies gilt unabhängig von einem gleichzeitigen Besteuerungsrecht Spaniens.

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung haben Deutschland und Spanien ein sog. “Doppelbesteuerungsabkommen” geschlossen. Dieses Abkommen sieht für Einkünfte aus Immobilien in Spanien grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vor. Gehört das Immobilienvermögen zu einer spanischen Betriebsstätte, werden die spanischen Einkünfte von der Besteuerung in Deutschland freigestellt (gegebenenfalls unter Progressionsvorbehalt).

2. Wie werden die Mieteinkünfte in Deutschland ermittelt?

Für die Zwecke der Besteuerung in Deutschland müssen die Einkünfte aus der spanischen Ferienimmobilie nach deutschen steuerlichen Vorschriften ermittelt werden. Dies kann z.B. aufgrund abweichender Abschreibungssätze dazu führen, dass in der spanischen und der deutschen Einkommensteuererklärung unterschiedliche Einkünfte für dieselbe Immobilie auszuweisen sind.

Bei Ferienimmobilien prüft der deutsche Fiskus zunächst, ob überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Dies ist unproblematisch, wenn die Immobilie ausschließlich zur kurzfristigen Vermietung an wechselnde Feriengäste vorgesehen ist. Zweifel können sich bei zeitweiser Vermietung und Selbstnutzung ergeben. In diesem Fall muss durch eine Prognoserechnung, die üblicherweise einen Zeitraum von 30 Jahren umfasst, nachgewiesen werden, dass die Einnahmen aus der Immobilie die Aufwendungen voraussichtlich übersteigen. Ist dies nicht der Fall, gilt die Immobilie als “Liebhaberobjekt”. Dies hat zur Folge, dass dann weder die Einkünfte noch die Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.

Auch dann, wenn eine Immobilie verbilligt vermietet wird oder lange Zeit leer steht, muss mit einer Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht gerechnet werden.

3. Wie können Verluste aus der Vermietung einer spanischen Immobilie in Deutschland geltend gemacht werden?

Führt die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu einem positiven Ergebnis, können die Aufwendungen im Zusammenhang mit einer spanischen Immobilie auch in Deutschland geltend gemacht werden.

Der Katalog der berücksichtigungsfähigen Aufwendungen umfasst neben der Abschreibung der Immobilie auch die Finanzierungskosten, Zinsen, Erhaltungsaufwand, Bewirtschaftungskosten, Versicherungen sowie kommunale Steuern und Abgaben.

4. Gibt es auch Steuervorteile für selbst genutzte Immobilien?

Die Steuerermäßigung für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen gilt ausdrücklich auch innerhalb der Europäischen Union. Somit können 20 % der Kosten Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, höchstens aber 1.200 €, von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden.

5. Was passiert bei einem Verkauf der Immobilie?

Der Gewinn aus dem Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie oder einer Immobilie aus einem Betriebsvermögen ist in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Dabei ist zu beachten, dass auch die Vermietung einer Ferienwohnung unter bestimmten Voraussetzung gewerblich sein kann. Dies ist dann der Fall, wenn die Ferienwohnung hotelmäßig genutzt wird. Aber: Ist die Immobilie einer spanischen Betriebsstätte zuzurechnen, gilt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen die Freistellung des Veräußerungsgewinns von der Besteuerung in Deutschland. Andernfalls wird die spanische Steuer angerechnet.

Für Privatpersonen ist die Veräußerung einer vermieteten Immobilie in der Regel dann steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre liegen. Für die Berechnung der Spekulationsfrist werden z.B. in Erb- und Schenkungsfällen die Vorbesitzzeiten des Erblassers bzw. Schenkers angerechnet. Wird die Immobilie seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung oder jedenfalls im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, gilt die Spekulationsfrist nicht.

Allerdings werden bei einer steuerfreien Veräußerung etwaige Veräußerungsverluste bei nicht berücksichtigt. Im Einzelfall kann es daher aus deutscher Sicht steuerlich günstiger sein, eine vermietete Immobilie noch in der Spekulationsfrist zu veräußern.

Da das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien für Immobilieneinkünfte in der Regel das Anrechnungsverfahren vorsieht, kann eine Reduzierung der Steuerbelastung nur durch Ausschöpfung der Gestaltungsspielräume in beiden Ländern erreicht werden.

Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Im Bedarfsfall erteilen wir gerne ausführlich Auskunft. Stand: September 2013.

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