Neuer Wohungsgesetz.

Wenn es bereits ein Problem mit den Mieten in Spanien gab, können wir uns auf das vorbereiten, was kommt. Die spanische Zentralregierung hat zusammen mit ihren Partnern, der neokommunistischen Partei Podemos und den Parteien der baskischen und katalanischen Separatisten, das neue Wohnungsgesetz vorgelegt.

Dieses Gesetz ist ein trojanisches Pferd, das den schwierigen Wohnungsmietmarkt in Spanien durcheinander bringen wird. Ich werde erläutern, warum dieses Gesetz es für junge Leute noch schwieriger machen wird, eine Wohnung zu mieten. Anstatt Lösungen zu bieten, wird es weitere Probleme schaffen.

Ich werde in neun Punkten die gravierendsten Maßnahmen aufzählen, die dieses Wohnungsmietgesetz einführen wird:

1.ANGESPANNTE ODER BELASTETE GEBIETEN

Dies ist ein grundlegender Aspekt des Gesetzes, denn es legt fest, dass eine angespannte Gegend eine ist, die mindestens eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt:

1. a) die Durchschnittsmiete zuzüglich der Grundversorgungskosten übersteigt 30 % der Durchschnittseinahmen in diesem Gebiet (dieses Gebiet kann von einer kleinen Gemeinde bis zu einer Großstadt reichen).
2. b) der Mietpreis in diesem Gebiet ist in den letzten fünf Jahren um mindestens 3 Prozent stärker gestiegen als der Verbraucherpreisindex.

Diese beiden Bedingungen sind praktisch überall dort erfüllt, wo 90 Prozent der Bevölkerung Spaniens leben. Es obliegt den spanischen autonomen Gemeinschaften, zu entscheiden, welche Gegende als belastete Gebiete angesehen werden.

2. DIE DEFINITION DES GROSS-MIETERS ODER BESITZER WIRD GEÄNDERT.

Großvermieter werden einer Reihe von Vorschriften unterworfen. Künftig ist ein Großvermieter eine natürliche oder juristische Person, die mehr als fünf Immolilien besitzt. Und ein Kleinvermieter ist eine natürliche oder juristische Person, die Eigentümerin von  weniger als fünf Immobilien ist. Mit anderen Worten: Wenn eine Person vier Immobilien im Wert von je einer Million Euro im Zentrum von Madrid besitzt, gilt sie als Kleinvermieter, aber wenn sie fünf Immobilien im Wert von 50.000 Euro in Granada besitzt, wird er als großer Vermieter betrachtet, Ein Großbesitzer zu sein hat zur Folge, dass der Quadratmeterpreis direkt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft diktiert wird.

Die unmittelbare Folge wird sein, dass billigere Immobilien weniger attraktiv werden, weil sie ihre Eigentümer zu Großmietern machen wird. Die Folge wird sein, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen, die die Zahl von fünf überschreiten, verkaufen werden.  Eine Zunahme des Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist absehbar. und es könnten sich interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben.

Es wird immer die Möglichkeit bestehen, Immobilien über Gesellschaften zu erwerben, wobei jede Gesellschaft bis zu fünf Immobilien besitzen kann. Auf diese Weise kann dieser Aspekt des Gesetzes umgangen werden. Natürlich hat eine Gesellschaft ihre eigenen kaufmännischen, steuerlichen und buchhalterischen Pflichten, was zusätzliche Kosten verursacht.

3. ES WIRD ILLEGAL SEIN, MIETEINNAHMEN MIT DEM VPI ZU VERKNÜPFEN.

Eigentümern von vermieteten Immobilien wird das Einkommen gekürzt, und zwar nicht in nominalen Euro, sondern im realen Kaufwert. Dies wird für alle Mieten im Land gelten, nicht nur in angespannten Gebieten. Außerdem wird es künftig verboten sein, die jährlichen Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex zu koppeln. Die Initiatoren dieses Gesetzes sagen, der VPI sei zu unbeständig und kein gültiger Maßstab für die Mietpreise. Für die Wirtschaftsanalyse und für Lohn- und Rentenerhöhungen ist er jedoch ein völlig gültiger Maßstab.

Und wie können die Mieten aktualisiert werden? Nun, die Mieten werden an einen neuen Index gekoppelt, den es noch nicht gibt und der vom Nationalen Institut für Statistik (INE)  im Nachhinein erfunden wird. Klar ist, dass er immer niedriger sein wird als der VPI. Man könnte ihn als „Index für den Preis, den ich mir aus der Nase ziehe, um Stimmen zu gewinnen“ bezeichnen.

Um die Tragweite dieser kurzsichtigen Maßnahme und ihre Bedeutung in der Praxis zu verstehen, muss man wissen, dass die Inflation ein Index ist, der die Lebenshaltungskosten auf der Grundlage eines Warenkorbs von Produkten und Dienstleistungen darstellt, die täglich konsumiert werden, und dazu gehört absolut alles, Produkte aller Art, Strom, Lebensmittel, Elektronik, Transport, Kraftstoff usw. Wenn die Miete jedoch an einen Index gebunden ist, der immer unter diesen Lebenshaltungskosten liegen wird, werden die Mieten in 15 oder 20 Jahren kumulierter Inflation weit unter dem Marktwert liegen.

Wenn jemand glaubt, dass dies fantastisch sein wird, weil die Mieten sehr billig sein werden, muss ich ihn leider enttäuschen, denn niemand wird seine Wohnung zu einem so niedrigen Preis vermieten, der nicht der realen Kaufkraft des Augenblicks entspricht. Niemand wird als Wohltäter für die junge Bevölkerung auftreten, die Zugang zu Mietwohnungen sucht.

Für die Vermieter werden alle mit der Immobilie verbundenen Kosten, wie z. B. die Kosten für Renovierung und Instandhaltung, entsprechend der Inflation gestiegen sein, nicht aber der Preis, den man für die Vermietung erhält. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Eigentümer ihre Immobilie nicht vermieten, sondern verkaufen werden. Oder sie vermieten es schwarz, weil es sonst für sie nicht rentabel ist. Wenn der Eigentümer auch noch eine Hypothek zahlt, wird die Investition noch unattraktiver, da die Zinskosten hinzukommen.

Bis dieser neue erfundene Index in Kraft tritt, sieht das Gesetz vor, dass im Jahr 2024 die Obergrenze für die jährliche Mietanpassung bei maximal 3 Prozent liegt. Es sei denn, der VPI liegt unter 3  Prozent, in diesem Fall wird der VPI angewandt.

Manch einer mag denken, dass dies nicht so schlimm ist, dass es eine ganz einfache Lösung gibt: Wenn ein Mietvertrag endet und ein neuer Mieter eintritt, wird die Miete erhöht, indem sie an den Marktwert zu diesem Zeitpunkt angepasst wird. Ich wünschte, dies wäre der Fall, aber wir werden sehen, dass dies nicht möglich sein wird, wie im nächsten Punkt erläutert wird.

4. PREISREGELUNG FÜR ALLE NEUEN MIETVERTRÄGE (angespannte Gebiete)

Für Mieten in Stressgebieten gilt alles, was ich im vorigen Punkt erläutert habe, für jeden neuen Mietvertrag. Mit anderen Worten: Dort, wo die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung lebt, wird es durch dieses Gesetz verboten sein, die Preise des neuen Vertrages zu ändern. Auch Kleinvermieter werden nicht in der Lage sein, die Miete nach eigenem Gutdünken festzulegen, sondern sind gesetzlich verpflichtet, die bisherige Miete beizubehalten und können sie nur zu dem bereits erwähnten neuen Index anpassen. Die unmittelbare Folge ist, dass dieser Eigentümer Jahr für Jahr einen realen Kaufkraftverlust erleiden wird. Im Klartext: Wenn Sie in Spanien Hausbesitzer sind und eine vermietete Wohnung haben, werden Sie regelmäßig Geld verlieren, weil alle Kosten im Einklang mit der Inflation steigen werden, mit Ausnahme der Miete.

Abgesehen davon, dass viele Eigentümer von Mietwohnungen beschließen werden, diese zu verkaufen, werden diejenigen, die sie weiterhin vermieten, ihre Mieten um 30 oder 40 Prozent  teurer machen, als ursprünglich geplant. Neue Mietverträge könnten kurzfristig  stark ansteigen.

Dies gilt für Kleineigentümer, aber für Großvermieter (mehr als 5 Immobilien) wird das Gesetz obendrein eine Höchstgrenze von Euro pro Quadratmeter festlegen (die noch nicht definiert ist), an die sie sich halten müssen. Mit anderen Worten: Die Miete zu Beginn des Vertrags  sehr hoch anzusetzen ist für Grossvermietern aussgeschlossen. Der Mietpreis wird der sein, den die Verwaltung Ihnen von Anfang an festsetzt. Und dann wird diese Miete  jedes Jahr auf den Index begrenzt, den die Pollitiker erfunden haben. Fantastisch. Venezuela? Nein, das ist Spanien, und wir sind in Europa. Es ist eine staatliche Preiskontrolle, und sie machen sich nicht einmal die Mühe, dies zu verbergen.

Wenn es eine Preiskontrolle gibt, entstehen ernsthafte Angebotsseitige Probleme. Man kann ein Angebotsproblem nicht lösen, indem man das Angebot selbst einschränkt und angreift.

Ausserdem wenn die Mietpreise kontrolliert werden und künnstlich so niedrig werden, dass viele Menschen sie sich leisten können, bedeutet dies, dass es eine großere Nachfrage bei sehr geringem Angebot geben wird. Denken Sie daran, dass es dann weniger attraktiv ist, eine Wohnung zu mieten, und wer bleibt bei diesem reduzierten Angebot übrig? Bisher ging das Angebot an diejenigen, die am meisten zahlten, weil der Preis automatisch durch den Markt reguliert wurde. Wenn aber die Preise künstlich niedrig  festgeschrieben werden, werden die  Eigentümer an den besten Mieter vermieten, den solventesten, den mit dem stabilsten Arbeitsplatz, denjenigen, dessen von der Versicherung gegen Zahlungsausfall am einfachsten zu akzeptieren ist. Die großen Verlierer werden wieder die jungen Leute sein, die viel mehr Probleme haben werden, eine Mietwohnung zu finden (weniger Wohnungsangebot und selektivere Vermieter). Diese Situation ist bereits in Berlin und Barcelona mit der Regulierung der Mietpreise eingetreten und war unerfolgreich.

Es wird auch ein neuer Sekundärmarkt entstehen, auf dem sich Mieter und Vermieter mit dem Rücken zum Gesetz auf dem Schwarzmarkt über die Bedingungen einigen.

5.DER VERMIETER WIRD IMMER DIE MAKLERPROVISION ZAHLEN

Der Vermieter wird die Maklerprovision zahlen und nicht der Mieter, wie es bisher der Fall war. Diese Vermittlungsgebühren entsprechen normalerweise einer Monatsmiete. Diese Maßnahme ist zwar gut für den Mieter, bedeutet aber wiederum zusätzliche Kosten für den Vermieter.

Viele Vermieter werden  bei der Vermietung ihrer Immobilie auf die Beauftragung eines Immobilienmaklers verzichten, und direkt selbst  auf Internetplattformen inserieren wie z.B. .„Idealista“ oder „Fotocasa“. Immobilienmakler nutzen viele verschiedene Kanäle, um die von ihnen angebotenen Immobilien optimal bekannt zu machen. Der Verzicht auf Agenturen hat zur Folge, dass die vermieteten Objekte weniger sichtbar und für Wohnungssuchern schwieriger zu finden sind.

6. ES WIRD ILLEGAL SEIN, DIE MIETE ZU ERHÖHEN.

Es ist gesetzlich verboten, den Mietpreis zu erhöhen, indem Kosten wie Gemeindegebühren, Müllabfuhrgebühren usw. aufgeschlagen werden.  Auch dies ist gut für den Mieter.  Viele Vermieter zahlen jedoch bereits die Gemeinde- und Müllabfuhrgebühren.

7. DIE „VEREINBARUNG ZWISCHEN DEN PARTEIEN“ WIRD ABGESCHAFFT

Bislang erlaubte die LAO (Ley de Arrendamientos Urbanos) freie Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Dies wird nun illegal sein. Jede Vereinbarung zwischen den Parteien, die nicht in den Rahmen dieses neuen Gesetzes fällt, auch wenn sie für eine oder beide Parteien vorteilhaft ist, wird nicht erlaubt sein.

8. MEHR SCHUTZ VOR ZWANGSRÄUMUNGEN

Der Schutz vor der Räumung eines säumiger Mieters, der nicht zahlt, wird erhöht, unabhängig vom Fall, der Situation und anderen Aspekten. Ich will hier nicht ins Detail gehen, denn es gibt eine umfangreiche Liste von Neuerungen in diesem Bereich.

Stellen wir uns vor, dass ein Vermieter trotz allem, was gesagt wurde, beschließt, die Spielregeln zu befolgen und seine Immobilie zu vermieten. Er geht davon aus, dass das System ihn schützt, wenn ein Mieter seine Zahlungen einstellt und sich weigert, die Wohnung zu räumen. Dass die Zwangsräumung schnell und wirksam sein wird, mit einfachen Verfahren. Nun, das ist nicht der Fall. Die Maßnahmen zur Räumung eines Mieters werden strenger sein, zugunsten des Säumigers. Sie müssen sogar über den Tag und die Uhrzeit der Räumung informiert werden, damit Sie Zeit haben, sich vorzubereiten und nicht zu viele Unannehmlichkeiten zu verursachen.

Aber gibt es bei all dem nicht auch eine gute Nachricht? Ja, die gibt es, und zwar im letzten Punkt.

9 STEUERVERGÜNSTIGUNGEN FÜR VERMIETER

Auf der Pressekonferenz, auf der das Gesetz vorgestellt wurde, hieß es (weil das Gesetz selbst nichts darüber aussagt), dass es in der spanischen Einkommenssteuer eine Reihe von Steueranreizen für all jene kleinen Vermieter geben würde, die Immobilien in belasteten Gebieten besitzen. Aber bis heute ist nichts Konkretes bekannt.

Fazit: Brot für heute, Hunger für morgen. Wenn sie den hohen Mietpreisen ein Ende setzen wollten, haben sie es geschafft denn sie werden den gesamten Mietmarkt zerstören. Was ist die wirkliche Lösung für das Mietpreisproblem? Mehr Angebot auf den Markt zu bringen, das ist das eigentliche Problem. Erleichtern und fördern Sie den Bau neuer Wohnungen, oder bringen Sie leer stehende Wohnungen auf den Markt mit Steueranreize und besseren Schutz vor säumige Mieter.

Der Staat ist nicht in der Lage, eine Lösung für die Erhöhung des Mietwohnungsangebots zu finden, Sozialwohnungen werden nicht gebaut und leer stehende Wohnungen nicht auf den Markt gebracht. Es gibt nur wenig Bauland, und die Vorschriften und Auflagen für Bauherren sind drakonisch, ganz zu schweigen von den Fristen für die Erteilung von Baugenehmigungen.

Die Pollitiker lösen das Problem, indem sie die gesamte wirtschaftliche Last und Verantwortung auf den privaten Sektor abwälzen, in diesem Fall auf die Eignetümer und Sparer. Es handelt sich meistens nicht um reiche Leute, die Dutzende von Immobilien besitzen, sondern um Kleinsparer und Rentner, die mit einer oder zwei Mieten ihren Lebensunterhalt im Ruhestand ergänzen.

Die Zeit wird es zeigen, aber wenn ich mich nicht täusche, ist dieses Gesetz zum Scheitern verurteilt.