Mit dem Urteil des Verfassungsgerichts vom 23. Oktober 2021 wurde die Methode zur Berechnung der Bemessungsgrundlage der kommunalen Wertzuwachssteuer auf städtischen Boden (umgangssprachlich bekannt als „Plusvalía Municipal“) für verfassungswidrig und nichtig erklärt.

In der Entscheidung des Gerichts wird festgestellt, dass die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage anhand fester Parameter erfolgte, die nicht immer den tatsächlich erzielten Wertzuwächsen entsprachen, so dass sie für nichtig erklärt wird.


Das Urteil hält diese Vorschriften für verfassungswidrig, weil sie „eine objektive Methode zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke festlegen, die davon ausgeht, dass es während des Besteuerungszeitraums immer einen Wertzuwachs des Grundstücks gegeben hat, unabhängig davon, ob ein solcher Wertzuwachs stattgefunden hat und unabhängig von der tatsächlichen Höhe dieses Wertzuwachses“. Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Steuer gegen den Grundsatz der „wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit“ verstößt, der in Artikel 31 der spanischen Verfassung garantiert ist.

Mit diesem Urteil sehen sich die Gemeinden der Gefahr ausgesetzt, dass sie alle angefochtenen Beträge zurückzahlen müssen, unabhängig davon, ob die Forderung auf dem Verwaltungs- oder Gerichtsweg geltend gemacht wurde.

Das Verfassungsurteil lässt jedoch die 4-Jahres-Frist für die Änderung einer eingereichten Steuererklärung unangetastet. Daher gibt das Urteil niemandem das Recht, einen Anspruch geltend zu machen, der nicht zuvor einen Antrag auf diese Steuer gestellt hat, selbst wenn er innerhalb der gesetzlichen Frist von vier Jahren lag.

Was ist die kommunale Wertzuwachssteuer („Plusvalía“)?

Die „Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU“ ist als “Plusvalía Municipal” bekannt. Es handelt sich um eine Gemeindesteuer, die auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken zum Zeitpunkt der Übertragung erhoben wird. (Siehe meinen Beitrag über diese Steuer hier: Link

Es ist zu beachten, dass die Steuer mit der Übertragung des Grundstücks entsteht, unabhängig davon, ob es mit einem Gebäude bebaut ist oder nicht. Bei der Übertragung eines Hauses wird also die Übertragung des Grundstücks, auf dem es gebaut ist, besteuert und nicht das Gebäude selbst.

Wann zahlt man die Plusvalía?

Die Übertragungen, die zu einer kommunalen Wertzuwachssteuer führen, sind der Verkauf einer Immobilie, ihre Schenkung oder Vererbung.

Die kommunale Plusvalía ist in folgenden Fristen zu entrichten, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Übertragung:

  • Im Falle des Verkaufs einer Immobilie oder einer Schenkung beträgt die Frist 30 Werktage ab dem Datum des Verkaufs oder der Schenkung.

  • Im Falle einer Erbschaft beträgt die Frist für die Einreichung der Steuer 6 Monate ab dem Todestag und kann bis zu einem Jahr verlängert werden.

Wer zahlt die kommunale Plusvalía? 

Im häufigsten Fall, dem Kauf und Verkauf, ist es der Verkäufer der Immobilie, der die kommunale Plusvaía zahlt.

Bei Schenkungen muss derjenige, der die Spende erhält, die Plusvalía zahlen.

Im Falle von Erbschaften hingegen müssen die Erben diese Gemeindesteuer entrichten.

Wie wird die Plusvalía berechnet?

Zur Berechnung des für die Plusvalía-Steuer wird der Steuersatz der Kommunalsteuer (der in jeder Gemeinde unterschiedlich ist) auf die Bemessungsgrundlage angewandt. Was sich mit dem neuen Gesetz geändert hat, ist die Art und Weise, wie diese Bemessungsgrundlage berechnet wird.

Wie wird die Bemessungsgrundlage für die kommunale Plusvalía jetzt berechnet?

Bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage kann der Steuerpflichtige nun zwischen folgenden Optionen wählen:

1. Der tatsächliche Veräußerungsgewinn, der auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Anschaffungswert des Grundstücks und dem Verkaufswert berechnet wird.

2. Ein objektives System, das von den Steuerbehörden auf der Grundlage der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt festgelegt wird.

Wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der tatsächliche Veräußerungsgewinn niedriger ist als bei der objektiven Bewertungsmethode des Punkt 2 kann der tatsächliche Veräußerungsgewinn angesetzt werden.

Objektives System

Die Bemessungsgrundlage der Steuer ergibt sich aus der Multiplikation des Katasterwerts des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung mit den von den Gemeinderäten genehmigten Koeffizienten. In keinem Fall dürfen die Koeffizienten die nachstehend angegebenen Werte überschreiten, die von der Anzahl der seit dem Erwerb der Immobilie verstrichenen Jahre abhängen:

Zeitraum zwischen Anzuwendender Zeitraum zwischen Anzuwendender
Erwerb und Veräußerung Koeffizient Erwerb und Veräußerung Koeffizient
weniger als ein Jahr

0,14

11 Jahre

0,08

1 Jahr

0,13

12 Jahre

0,08

2 Jahre

0,15

13 Jahre

0,08

3 Jahre

0,16

14 Jahre

0,1

4 Jahre

0,17

15 Jahre

0,12

5 Jahre

0,17

16 Jahre

0,16

6 Jahre

0,16

17 Jahre

0,2

7 Jahre

0,12

18 Jahre

0,26

8 Jahre

0,1

19 Jahre

0,36

9 Jahre

0,09

20 Jahre oder mehr

0,45

 

Die oben genannten Koeffizienten werden jährlich per Gesetz aktualisiert, wobei die Entwicklung des Immobilienmarktes berücksichtigt wird.

Darüber hinaus wird den Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt, die Grundstückswerte je nach Aktualisierungsgrad um bis zu 15 % nach unten zu korrigieren. Dadurch wird sichergestellt, dass die Steuer an die Immobiliensituation in jeder Gemeinde angepasst wird.

Wichtige Auswirkungen des neuen Gesetzes

  1. Die kommunale Plusvalía wird nicht gezahlt, wenn kein Gewinn erzielt wird.

Derjenige, der das Nichtvorliegen einer Wertsteigerung nachweisen will, muss die Urkunden vorlegen, die die Übertragung und den Erwerb belegen. Um nachzuweisen, dass keine Wertsteigerung vorliegt, wird als Übertragungs- oder Anschaffungswert der höhere der beiden Werte angesetzt, der in der Kaufurkunde, der die Transaktion dokumentiert, angegeben ist, oder der Wert, der gegebenenfalls von den lokalen Behörden überprüft wurde.

  1. Neu: Kapitalerträge, die in weniger als einem Jahr erzielt werden, werden jetzt besteuert, während dies früher nicht der Fall war.

Veräußerungsgewinne, die in weniger als einem Jahr erzielt werden, d. h. wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt der Übertragung weniger als ein Jahr verstrichen ist, und die daher eher spekulativer Natur sein können, werden jetzt besteuert.

Beispiel: wenn der reale Gewinn höher ist als der objektive Gewinn:

Ein Haus wird im Jahr 2017 für 310.000 Euro gekauft und im Jahr 2022 für 350.000 Euro verkauft. Im Jahr 2022 beträgt der gesamte Katasterwert 100.000 Euro, wobei der Katasterwert des Grundstücks 60.000 Euro (60 %) beträgt.

Kapitalgewinn nach der Methode des realen Gewinns: 40.000 Euro Gesamtgewinn x 60% des Grundstücks = 24.000 Euro.

Kapitalgewinn nach der objektiven Methode: Katasterwert des Grundstücks x Koeffizient = 60.000 € x 0,17 = 10.200 €.

In diesem Beispiel würden wir uns dafür entscheiden, den Veräußerungsgewinn nach der objektiven Bewertungsmethode zu berechnen. Der Veräußerungsgewinn würde 10.200 Euro betragen, auf den der Steuersatz von 30% (Höchstsatz) angewendet wird = Steuerbetrag 3.060 Euro.

Beispiel im Fall eines Verlustes:

Eine Immobilie wird im Jahr 2007 für 300.000 Euro gekauft und im Jahr 2022 für 290.000 Euro verkauft. Der Katasterwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs beträgt 25.000 Euro.

Mit dem alten Gesetz:

Bemessungsgrundlage = Katasterwert des Bodens x Koeffizient x Jahre

Bemessungsgrundlage: 25.000 € x 3,2 % x 14 = 11.200 euros.

Mit dem neuen Gesetz: Man zahlt keine Steuern

Anpassung der Gemeinden an die neue Verordnung

Die Stadtverwaltungen hatten sechs Monate Zeit, um die Gemeindeordnungen von Steuern an das neue Gesetz anzupassen, nachdem dieses am 10. November 2021 im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht worden war. Der Stadtrat von Calviá hat dies am 22. Dezember 2021 getan; die Gemeinde Palma am 24.03.2022.

Was geschieht mit den Vorgängen, die ab dem Tag der Veröffentlichung des Urteils des Obersten Gerichts bis zum 10. November 2022, formalisiert wurden? Da sie in einem rechtsfreien Raum durchgeführt wurden, werden sie die Steuer nicht zahlen müssen.

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