In meinem Artikel Steuererhöhung durch die Hintertür (HIER KLICKEN) habe ich über die Folgen des neuen Gesetzes 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerhinterziehung und Steuerbetrug (Gesetz 11/2021) geschrieben. Dabei handelt es sich um die Einführung von Referenzwerten, die bereits ab dem 1. Januar 2022 die Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer (ITPAJD) sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISyD) darstellen. Gleichzeitig wird sie sich auch auf die Vermögenssteuer und sogar auf die Einkommenssteuer auswirken, und zwar in dem Teil, der sie mit der Schenkungssteuer verbindet.

Die Steuerbehörden ermitteln den Marktwert einer Immobilie. Was Sie bezahlen, spielt keine Rolle,

Diese Reform hat zur Folge, dass der Steuerzahler nicht mehr den tasächlichen Wert der Immobilie versteuert, sondern den “Marktwert”: Das Gesetz geht davon aus, dass es sich dabei um den von der Generaldirektion für Katasterwesen genehmigten Referenzwert handelt.

Zumindest für Steuerzwecke ist der Marktwert einer Immobilie nicht mehr der Preis, sondern das, was die Verwaltung als Marktwert angibt, so unglaublich das auch klingen mag.

Dieser “Marktwert” wird auf der Grundlage der Kaufpreise für Immobilien berechnet, die von den Notaren und Grundbuchäamter mitgeteilt werden. Der Erhaltungszustand, die Qualität vom Bau, die Frage, ob es sich um eine normale oder eine Luxusküche handelt, usw. spielen dabei keine Rolle. Auch wird nicht berücksichtigt, ob die Immobilie renovierungsbedürftig ist und der Käufer auf Grund dessen sie unter dem Marktpreis erworben hat.

Was ist der neue Katasterreferenzwert?

Um die Dinge noch komplizierter und bürokratischer zu machen, ist der Referenzwert nicht der Katasterwert, den wir schon immer kannten. Es ist ein anderer und neuer Wert. Der neue Referenzwert wird von der Generaldirektion für Katasterwesen festgelegt und basiert, wie oben erläutert, auf der Berechnung der Preise von Immobilientransaktionen, die vor den Notaren getätigt werden, und hängt von den Katastermerkmalen der einzelnen Immobilien ab. Dieser Wert wird Jahr für Jahr gleichzeitig in allen Gemeinden ermittelt.

Der normale Katasterwert hingegen wird auf der Grundlage des Wertes der entsprechenden Gemeinden berechnet und berücksichtigt in der Regel die Lage der Immobilie, die Stadtlage, das Alter, die Bauqualität, Sanierungen oder Renovierungen des Gebäudes oder den Erhaltungszustand. Dieser Wert wird durch das Haushaltsgesetz aktualisiert, allerdings nicht gleichzeitig oder einheitlich für alle Gemeinden.

In beiden Fällen handelt es sich um objektive Werte, d. h. sowohl der Referenzwert als auch der Katasterwertbewerten zwei Wohnungen im selben Stockwerk eines Gebäudes mit derselben Fläche gleich, auch wenn eine von ihnen renoviert und von höchster Qualität ist und die andere nicht. Mit anderen Worten: Diese beiden Werte berücksichtigen nicht die besonderen Umstände jeder Immobilie.

Was wird dies in der Praxis bedeuten?

In der Praxis bedeutet dies, dass der neue Referenzwert der Mindestwert ist, auf den Sie Steuern zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, erben oder verschenken. Falls der Steuerpflichtige die Transaktion zu einem niedrigeren Wert notariell beurkundet, wird die regionale Steuerbehörde ihn zwingen, die Steuer zu dem Wert zu zahlen, der sich aus der neuen Bewertung ergibt, und ihn über eine Steuernachzahlung informieren. Es ist nicht mehr notwendig, wie bisher eine Wertprüfung zu veranlassen. Darüber hinaus kann ein Steuerpflichtiger, der einen niedrigeren Wert als den Referenzwert des Katasters angibt, dafür bestraft werden, dass er die Steuer nicht entsprechend der im Gesetz vorgesehenen Bemessungsgrundlage entrichtet hat.

Wie legt man Einspruch gegen den Katasterreferenzwert im Falle einer Überprüfung der Bewertung ein

Der Referenzwert kann angefochten werden, indem die Berichtigung der von der Verwaltung vorgelegten Selbsteinschätzung beantragt wird.

Das Problem ist, dass sowohl die Grundewerbsteuer als auch die Erbschaftsteuer davon ausgehen, dass der Referenzwert dem Marktwert der Immobilie entspricht. Es obliegt daher dem Steuerpflichtigen, nachzuweisen und zu belegen, dass dieser Referenzwert nichts mit dem Marktwert der Immobilie zu tun hat. Zu diesem Zweck kann er jedes gesetzlich zulässige Beweismittel verwenden. Mit anderen Worten: Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen.

Mit diesem Mechanismus des Referenzwertes will das Finanzministerium zwei Dinge erreichen:

1. die Steuern zu erhöhen, ohne dass dies spürbar ist, da die Steuersätze nicht verändert werden.

    2º. Verringerung der Rechtsstreitigkeiten bei Einsprüchen der Steuerzahler gegen die Überprüfung der Werte. Früher war es einfacher, Einspruch zu erheben und zu behaupten, der Marktwert sei niedriger als der von der Verwaltung angegebene Wert.

Meiner Meinung nach sollten zunächst der Katasterwert und der Referenzwert zu einem einzigen Wert zusammengefasst werden. Es macht keinen Sinn, zwei zu haben. Dieser Steuerwert wäre für die Erbschafts- und Schenkungssteuer sinnvoll, da es keinen Transaktionspreis gibt, wie bei einem Verkauf zwischen unabhängigen Parteien. Dies wäre auf jeden Fall eine erhebliche Steuererhöhung, die aber dennoch begründet werden könnte.

Die Gerichte werden (so hoffe ich) in vielen Fällen weiterhin zugunsten des Steuerzahlers entscheiden. Aber nur für diejenigen, die über die finanziellen Mittel und die Geduld verfügen, vor den ordentlichen Gerichten gegen die Steuerbehörden zu prozessieren. Hier bleibt nichts anderes übrig.