Steuerreform 2015: Viele, die das Haus vor 1994 gekauft haben, müssten es sogleich verkaufen, um die angehäuften Steuervorteile nicht zu verlieren.

Die Regierung hat die Reform der Besteuerung natürlicher Personen, die am 1. Januar 2015 in Kraft treten wird, dem Parlament vorgelegt.

Eine der bedeutenden Änderungen besteht in der Änderung der Steuersituation von Veräußerern von Immobilien, die höhere Steuern zahlen werden. Der Grund hierfür ist, dass die Aktualisierungs- (Inflationsausgleich) und Reduktionskoeffizienten entfallen werden, wobei es sich um zwei Maßnahmen handelt, die in besonderem Maße vor 1994 gekaufte Häuser betreffen.

Ein Steuerzahler, der 1985 eine Immobilie für zwei Millionen Peseten (12.000 Euro), dem Durchschnittswert einer Wohnung zu dieser Zeit, gekauft hat, und diese im Dezember dieses Jahres für 350.000 Euro verkauft, hat für den erzielten Wertzuwachs rund 19.000 Euro an den Fiskus abzuführen. Verkauft er die Immobilie aber später, im Januar 2015, wird er rund 80.000 Euro zu bezahlen haben. Der Unterschied ist auf die Abschaffung der Reduktions- und Aktualisierungskoeffizienten zurückzuführen, wobei Letztere für einen Inflationsausgleich sorgen.

Den letzten Informationen zufolge steht die im Gesetzesentwurf über die Steuerreform vorgesehene Abschaffung der Aktualisierungs- und Reduktionskoeffizienten jedoch auf Messers Schneide. Die Regierung könnte dabei sein, die vollständige Zurücknahme dieser unpopulären Maßnahme, die einen de facto Zuwachs der Steuern auf die Veräußerung von Wohnungen von bis zu 55 % bedeuten würde, zu prüfen oder diese abmildern. Die Abschaffung beider Koeffizienten würde 31,7 Millionen spanische Eigentümer und hunderttausende Ausländer mit Eigentum in Spanien betreffen. Ein Anstieg der Steuern auf die Veräußerung von Wohnungen könnte − bei in einem Jahr anstehenden Parlamentswahlen − einen guten Teil der Wählerschaft der spanischen Volkspartei (Partido Popular) treffen. (*) Siehe letzte Nachricht ganz unten.

Wenn es zu keiner Änderung kommt, welche großen Konzepte gilt es dann gemäß jetziger Planung zu verstehen, um die Reform nachvollziehen zu können?

Die Regierung hat zwei große Veränderungen geplant, und beide wirken sich negativ auf die Veräußerer von Immobilien aus. Wie bereits gesagt werden in erster Linie die Aktualisierungskoeffizienten abgeschafft. Es wird damit auf die Methode zur Aktualisierung des Kaufwertes verzichtet, mit der der Tatsache Rechnung getragen wurde, dass eine bestimmte Menge Geld vor, sagen wir, 30 Jahren, nicht den gleichen Wert hatte wie heute. Ab Januar werden 10 Millionen Peseten der 70er Jahre unter Anwendung des nominalen Wechselkurses zu Inkrafttreten des Euro bereits 60.000 Euro entsprechen. Jedoch bedeuteten 10 Millionen Peseten im Jahr 1970 weit mehr Geld als 60.000 Euro heutzutage.

Zudem werden die Reduktionskoeffizienten, eine andere Maßnahme zugunsten des Steuerzahlers, abgeschafft. Bis jetzt war es so, dass wenn das Eigentum vor dem 31. Dezember 1994 erworben worden war, der Teil des vom Tag des Kaufs bis zum 20. Januar 2006 erzielten Veräußerungsgewinns um einen Prozentsatz reduziert werden konnte, der im Falle von Immobilien 11,11 % pro Jahr gerechnet vom Kauf bis zum 31. Dezember 1996 betrug.

Bin ich von diesen Änderungen betroffen, wenn ich das Geld in den Kauf einer anderen Wohnung investiere?

Wenn Sie Ihren Steuersitz in Spanien haben, sind Sie von diesen Änderungen nicht betroffen, solange es sich bei der veräußerten Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelte und Sie innerhalb von zwei Jahren den gesamten Betrag in den Kauf einer neuen als Hauptwohnsitz dienenden Wohnung reinvestieren. In diesem Fall haben die Änderungen keine Auswirkungen, da der Gewinn steuerbefreit ist. Steuerausländern ist dies nicht möglich.

Und wenn ich älter als 65 Jahr bin?

Personen, die älter als 65 Jahre sind, müssen auf den Verkauf ihres Hauptwohnsitzes keine Steuern entrichten, auch wenn sie keine Reinvestition in eine neue Hauptwohnung vornehmen. Bedingung: Sie müssen Ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben und mindestens 3 Jahre in dieser Wohnung gelebt haben.
Außerdem führt die Reform für diejenigen Personen, die über 65 Jahre alt sind und ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben, eine Neuerung ein: Es sind auch die Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf anderer Immobilien (auch wenn es sich nicht um den Wohnsitz handelt) steuerbefreit, wenn der gesamte Verkaufspreis in eine als Rentenaufstockung dienende Leibrente investiert wird, wobei der Höchstbetrag auf 240.000 Euro festgelegt ist.

Wenn ich ein vor 1994 erworbenes Haus verkaufen möchte, sollte ich dies dann vor Ende des Jahres tun?

Wird die in der Reform vorgesehene Maßnahme nicht zurückgenommen oder abgeschwächt (* Siehe letzte Nachricht ganz unten), sollten Sie es natürlich vor 2015 verkaufen, da Sie dann von den Reduktions- und Aktualisierungskoeffizienten profitieren, die im Folgejahr abgeschafft werden.

Zahle ich das gleiche für ein gekauftes wie für ein geerbtes Haus?

Zur Berechnung des Veräußerungsgewinns spielt es keine Rolle, auf welchem Wege Sie die Wohnung erworben haben, ob durch Kauf oder durch eine Erbschaft. Wurde sie für einen geringeren Wert erworben als übertragen, entsteht ein Vermögenszuwachs, der im Rahmen der Einkommensteuer natürlicher Personen besteuert wird.

Was passiert, wenn ich ab 2015 eine Immobilie im selben Jahr kaufe und verkaufe? Nun, das ist der einzige Fall, in dem die Reform einen Vorteil für Sie bedeutet. Dies liegt daran, dass bis 2014 die innerhalb desselben Jahres erzielten Gewinne in die allgemeine Bemessungsgrundlage für die Steuer integriert wurden, deren Steuersätze in Abhängigkeit des Einkommens steigen (zwischen 24 % und 50 %). Im Zuge der Reform werden die Einkommen, die aufgrund der Übertragung von Vermögenswerten, die weniger als ein Jahr in Ihrem Vermögen waren, erzielt werden, ab 2015 in die Bemessungsgrundlage der Sparerträge eingerechnet, wobei die Steuersätze hier von 20 % bis 24 % im Jahr 2015 (und von 19 % bis 23 % ab 2016) reichen. Somit sind die maximalen Steuersätze in der Bemessungsgrundlage der Sparerträge deutlich geringer als in der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage.

Steuerausländer zahlen weiterhin den festen Satz von 21 %, so dass sich hier keinerlei Unterschied ergibt.

Ist es 2015 ratsamer zu verkaufen oder meinen Kindern eine Wohnung zu schenken?

In beiden Fällen entsteht ein Veräußerungsgewinn, der im Rahmen des Einkommens zu versteuern ist, so dass in der Regel kein klarer Vorteil entsteht, wenn man für die eine oder die andere Lösung optiert. Das heißt, dass wenn ein Vater seinem Kind ein Haus schenkt, er einen Wertzuwachs erzielt, der aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Marktpreis zum Zeitpunkt der Schenkung ermittelt wird.

Führt das Gesetz im Falle anderer Arten von Immobilien zu einer Änderung (Garagen, Büros, Geschäftsräume, Grundstücke etc.)?

Die Abschaffung der Reduktionskoeffizienten wirkt sich auf alle Arten von Immobilien aus, und nicht nur das, denn sie betrifft auch die Übertragung vor dem 31. Dezember 1994 erworbener Elemente, wie beispielsweise Aktien oder Beteiligungen.

Ich habe im August 1975 für 12.000 Euro (2.000.000 Peseten) ein Haus gekauft und werde es für 350.000 Euro verkaufen. Wie viel bezahle ich vor und nach der Reform?

(*) Am vergangen Freitag, den 31. Oktober 2014 haben die Untergeordneten der regierende Volkspartei (PP) im parlamentarischen Verfahren im Senat eine Änderung in dem Projekt des Gesetzes eingeführt. Die in erster Instanz programmierten Änderungen werden abgeschwächt, aber nicht komplett abgeschafft.

Es ist fest, dass die Aktualisierungskoeffizienten abgeschaft werden, die die Inflation korrigierten.

Aber auf der anderen Seite, für die jenigen, die ihre Immobilie vor 1994 gekauft haben, können die Reduktionskoeffizienten weiterhin angewandt werden.

Aber Achtung:  nur auf ein Limit von Euro 400.000,-. Was bedeutet das? Wenn Sie zum Beispiel ab 2015 eine Immobilie für Euro 800.000,- verkaufen, können die Reduktionskoeffizienten nur auf die ersten Euro 400.000,- angewandt werden. In anderen Worten, die Reduktionskoeffizienten können nur auf 50 % des erwirtschafteten Gewinnes  zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem 19. Dezember 2006 angewandt werden. Die Euro 400.000 ist eine allgemeine Grenze. Sollten Sie mehrere Immobilien besitzen, könnten Sie die Reduktionskoeffizienten nicht mehr anwenden wenn Sie das Limit von  Euro 400.000 einmal ausgeschöpft haben.