Kauf eines feriendomizils durch mehrere personen

Vielleicht träumen Sie davon, ein Feriendomizil in Spanien zu besitzen, aber die hohen Preise, vor allem in den Küstengebieten oder auf Mallorca im Allgemeinen, bedeuten, dass Sie auf eine Hypothekenfinanzierung zurückgreifen müssen. Angesichts der steigenden Zinssätze und der Tatsache, dass die Banken in der Regel nicht mehr als 60 % des Immobilienpreises finanzieren, wird es schwierig, wenn die Ersparnisse nicht ausreichen.

Statt die Immobilie im sonnigen Süden aufzugeben, gibt es eine andere Möglichkeit, an die Sie vielleicht noch nicht gedacht haben. Es geht darum, eine Wohnung oder Haus zwischen mehreren Personen, Freunden oder Familienmitgliedern zu kaufen. Sie teilen die Zeiträume auf, in denen jeder von Ihnen in Urlaub fährt. Es ist merkwürdig, dass dieses Modell, das bei Yachten bereits sehr üblich ist, bei Ferienimmobilien jedoch wenig verbreitet. In den USA ist dieses Modell bereits gängig.

Eine Grundvoraussetzung, wenn man sich für dieses Kaufsystem entscheidet, ist es, weder die Freundschaft zu riskieren, noch Emotionen das rationale Denken dominieren zu lassen.

In diesem Artikel gehen wir auf die Vor- und Nachteile von Immobilienbesitz für mehrere Personen ein.

In Spanien wird Eigentum, das von mehreren Personen gemeinsam genutzt wird, offiziell als “proindiviso” oder “copropiedad” oder auch “comunidad de bienes” bezeichnet. Dies ist ein Rechtsbegriff, der besagt, dass eine Immobilie zwei oder mehreren Personen gehört. Die Rechte jedes Einzelnen an diesem Eigentum sind partiell, so dass er oder sie niemals frei entscheiden kann. Dieses Modell tritt automatisch ein, wenn zwei oder mehr Geschwister eine Immobilie von einem verstorbenen Elternteil erben. Eine Immobilie ist nicht teilbar, man besitzt nicht das Wohnzimmer und ein Schlafzimmer und der andere die Küche und das andere Schlafzimmer. Das Eigentum liegt beim Ganzen, und es werden Prozentsätze zugewiesen. Wenn es also vier Miteigentümer gibt, hat jeder 25 Prozent der Immobilie.

Wenn sich mehrere Personen zum Kauf einer Immobilie entschließen, trägt jede Person ihren Anteil zum Kauf bei, und von diesem Zeitpunkt an werden auch die Kosten in Teilen gesplittet.

Grundsätzlich gibt es 4 Möglichkeiten, eine Immobilie zwischen mehreren Personen zu kaufen:

  1. als Natürliche Person.

Ein Paar oder Freunde beschließen, gemeinsam eine Immobilie zu kaufen und gehen zum Notar, um den Kauf zu unterschreiben und zu bezahlen. Jeder registriert die Eigentumsverhältnisse auf der Grundlage des prozentualen Anteils des eingebrachten Geldes. De facto handelt es sich um eine Gütergemeinschaft, auch wenn sie nicht formalisiert wurde. Wenn ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie in Spanien kauft, sind sie automatisch jeweils zu 50 Prozent Eigentümer, und es wird eine Gütergemeinschaft für diese Immobilie gebildet. Im Falle einer Scheidung müssen die Auflösungsmethoden, die ich später erläutern werde, angewandt werden.

  1. eine Gütergemeinschaft (GG).

Es handelt sich um eine Gesellschaftsform ohne Rechtspersönlichkeit, die in den Artikeln 392 und 406 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches oder BGB geregelt ist.

Diese Institution ist dieselbe wie unter Punkt 1, aber sie ist formalisiert und es gibt eine Satzung. Sie wird durch ein privates Dokument formalisiert, hat einen Namen und erhält eine eigene Steuernummer. Die Gütergemeinschaft kann auch ein eigenes Girokonto bei einer Bank haben, auf dem die Teilnehmer die Ausgaben für die Immobilie verwalten und ihre Beiträge zahlen können.

Aus steuerlicher Sicht ist die Gütergemeinschaft unabhängig davon, ob sie formalisiert ist oder nicht, die gleiche. Beide unterliegen der persönlichen Einkommensteuer von jeden Teilhaber.

Wichtige Punkte, die in die GG-Satzung aufgenommen werden sollten.

Alle Miteigentümer müssen eine Vereinbarung treffen und diese in der Satzung festhalten, die mindestens Folgendes beinhaltet: wie viel jeder zum Kauf beiträgt (zu gleichen Teilen oder zu einem unterschiedlichen Prozentsatz). Wie werden die Verantwortlichkeiten und Kosten aufgeteilt (Hypothekenzahlung, falls vorhanden, Steuern, Strom- und Wasserversorgung, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Reparaturen usw.).

Es wird auch notwendig sein, die Nutzungszeit jedes Miteigentümers festzulegen, und vor allem, wie diese Zeiträume gewählt werden, insbesondere im Sommer, in den Weihnachtsferien, zu Ostern usw., wenn alle in den Urlaub fahren wollen.

Wird die Immobilie an Dritte vermietet, muss vereinbart werden, wie der Gewinn berechnet wird und welcher Prozentsatz des Gewinns den einzelnen Miteigentümern zusteht. Dies geschieht in der Regel im Verhältnis zu ihrem Beitrag zum Kauf.

Schließlich muss in der Satzung festgelegt werden, was geschieht, wenn ein Miteigentümer die Gütergemeinschaft verlassen, seinen Anteil verkaufen und seine Investition zurückerhalten möchte. Darüber werde ich am Ende sprechen, lesen Sie weiter. Oder was passiert, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an den Kosten der Immobilie nicht mehr bezahlt.

Um künftige Konflikte zu vermeiden, ist es unerlässlich, einen guten Gründungsvertrag des GG zu erstellen und zu unterzeichnen, in dem all diese Punkte und Einzelheiten in der Satzung enthalten sind. So viele, wie Sie sich vorstellen können. Wie ich bereits gesagt habe, muss dieses Dokument nicht notariell beglaubigt werden, ein privates Dokument reicht aus. Ich rate Ihnen jedoch, sich von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater beraten zu lassen, der mit dem spanischen Immobilienrecht vertraut ist.

Wenn die Immobilie vermietet ist und Gewinne erzielt werden, werden diese den Miteigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zugerechnet. Jeder von ihnen wird mit diesem Prozentsatz in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung besteuert.

  1. Die Sociedad Civil (Zivilgesellschaft).

Ähnlich wie in Deutschland, ist die spanische Zivilgesellschaft die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR, GbdR, BGBGesellschaft). Es ist eine auf einem Gesellschaftsvertrag beruhende Personenvereinigung ohne Rechtsfähigkeit zur Förderung eines von den Gesellschaftern gemeinsam verfolgten Zweckes. Sie ist im spanischen Bürgerliches Gesetzbuch oder BGB – und Handelsgesetzbuch geregelt. Alle Gesellschafter haften privat, wie bei der GG.

Der Unterschied zur GG besteht darin, dass steuerlich gesehen, wenn sie Gewinne erzielt, diese über die Körperschaftssteuer besteuert werden. Daher wird das Einkommen der Gesellschaft mit beschränkter Haftung und nicht den Gesellschaftern zugerechnet.

Sowohl bei Gütergemeinschaften als auch bei den Zivilgesellschaften sind die Schulden zwischen den Miteigentümern gesamtschuldnerisch. Mit anderen Worten: Wenn ein Partner seinen Anteil an den Kosten nicht bezahlt und eine Schuld entsteht, können die Gläubiger die Schuld von jedem der Partner einfordern.

  1. Die Sociedad Limitada (SL).

Dies ist die spanische Version der deutschen GmbH. Der Geschäftsführer ist für alles verantwortlich. Die Gesellschafter, die keine Leitungs- und Entscheidungsfunktionen ausüben, haften nicht für die Schulden und Verbindlichkeiten der Gesellschaft oder Verbindlichkeiten handelsrechtlicher Natur (z. B. im Falle eines Konkurses). Dies ist wichtig für die Person, die als Geschäftsführer fungieren wird.

Der Vorteil besteht darin, dass die SL durch die Aufnahme weiterer Partner auf mehr Kapital zugreifen kann. Sie ist jedoch mit höheren Gründungskosten verbunden, da der Gang zum Notar erforderlich ist. Sie muss eine Finanzbuchhaltung führen und  einmal im Jahr eine Bilanz erstellen. Es ist zu empfehlen, wenn es sich um ein weniger gelegentliches, mehr wiederkehrendes und langfristiges Geschäft handelt. Ich empfehle sie vor allem dann, wenn eine neue Immobilie gebaut werden soll oder die Immobilie(n) an Dritte vermietet werden soll(en).

Zum Schluss noch ein sehr wichtiger Punkt: Wie wird eine Gütergemeinschaft aufgelöst?

Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, gibt es drei Möglichkeiten:

Erstens. Die anderen Miteigentümer können entweder ihren Anteil kaufen, oder die Immobilie wird gemeinsam an einen Dritten verkauft. Der Erlös aus diesem Verkauf wird aufgeteilt.

Zweitens. Alternativ kann ein einzelner Miteigentümer die Anteile aller anderen Miteigentümer übernehmen und zum alleinigen Eigentümer werden, so dass er 100 % erhält. Die Gütergemeinschaft löst sich auf.

Drittens. Wenn zwischen den Miteigentümern keine Einigung erzielt werden kann, weil alle außer einem von ihnen verkaufen wollen, oder umgekehrt, muss das Gericht angerufen werden. Es muss eine Klage eingereicht und die Entscheidung einem Richter überlassen werden. In der Regel wird der Richter den Verkauf der Immobilie genehmigen, auch wenn die unwilligen Parteien dazu gezwungen werden.

In jedem Fall ist der Kauf einer Immobilie durch mehrere Personen möglich und eine gute Lösung, um ein Ferienhaus zu genießen, ohne den hohen Preis der Immobilie investieren zu müssen. Ganz zu schweigen von den wiederkehrenden Betriebskosten. Wenn Sie es nur ein paar Wochen im Jahr nutzen wollen, erscheint die Investition nicht sinnvoll.  Es sei denn, Sie verfügen über ausreichende Liquidität und wollen Ihr Kapital in Immobilien anlegen.

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