Am 29. Juni wurde in der Immobilienbeilage der Welt am Sonntag der Artikel „Panik am Pool” von Richard Haimann veröffentlicht (Ausgabe 26, Seite 23).Ich würde gerne das Thema spanische Gesellschaften mit Immobilienbesitz ansprechen.
Viele unserer Mandanten haben dieses Konstrukt, und derzeit entsteht aufgrund des jüngsten Urteils des Bundesfinanzhofs (Az. IR 109-111/10) und der zahlreichen Veröffentlichungen in den Medien große Unsicherheit. Am 10. Oktober 2013 habe ich bereits einige Informationen zu diesem Urteil per Mail geschickt. Meine Anmerkungen zu dem Urteil finden sich auch in diesem Blog.
Meine Anmerkungen zu dem Artikel.
Leider wird der Hintergrund des Sonderfalls, über den der BFH urteilte, nicht geschildert. Es ging um einen Kauf mit hinterzogenem Geld, das in einem Steuerparadies versteckt war, und im notariellen Kaufvertrag wurde ein wesentlich geringerer Betrag als der tatsächlich gezahlte Preis angegeben. Es wurde das Konstrukt einer spanischen Gesellschaft verwendet, um den Vorgang noch stärker zu verschleiern. Natürlich war nichts davon dem deutschen Finanzamt mitgeteilt worden. Anscheinend hatte das deutsche Finanzamt Probleme, eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung einzuleiten. Es ist fraglich, ob das Argument der verdeckten Gewinnausschüttung angeführt worden wäre, wenn diese Umstände nicht vorgelegen hätten.
Der Artikel empfiehlt im Wesentlichen, die spanische Gesellschaft aufzulösen und die Immobilie natürlichen Personen zu übertragen. Es wird sogar die Übertragung an die Kinder mit einer Schenkung unter dem Freibetrag von 400.000 Euro in Deutschland und Eintragung des Nießbrauchs der Eltern empfohlen. Mit diesen 400.000 Euro könnten die Kinder belegen, über ausreichend finanzielle Mittel zum Kauf des Eigentums von ihren Eltern zu verfügen. Die Eltern sichern sich den Nießbrauch auf Lebensdauer. Dies dient angeblich zur Vermeidung der spanischen Erbschaftssteuer. Im Artikel heißt es, der Erbschaftssteuersatz in Spanien beliefe sich auf bis zu 80 %, doch bei Vererbungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder zwischen Eheleuten liegt der Spitzensteuersatz niemals über 34 %. Der Satz von 80 % wird nur angewandt, wenn zwischen dem Erblasser und dem Erben keinerlei Verwandtschaftsverhältnis besteht, der Wert des Erbes mehr als 800.000 Euro beträgt und das bereits vorhandene Vermögen des Erben 4 Millionen Euro übersteigt. Es wird deutlich, dass die Möglichkeit eines Steuersatzes von 80 % theoretisch besteht, aber in der Praxis nicht eintritt. Die Tatsache, dass in dem Artikel der Steuersatz von 80 % verallgemeinert wird, spricht nicht gerade für einen gut recherchierten Inhalt.
Außerdem wird in Zusammenhang mit der spanischen Erbschaftssteuer fälschlicherweise der Katasterwert als Bemessungsgrundlage genannt. Das Steuergesetz legt eindeutig den Marktwert als Bemessungsgrundlage fest. Weiterhin geht das Finanzamt in einigen Fällen davon aus, dass der Katasterwert mit dem Marktwert übereinstimmt, und so wird zur Begleichung der Erbschaftssteuer der Katasterwert zugrunde gelegt. Wenn das Finanzamt jedoch der Auffassung ist, dass dieser Wert nicht dem Marktwert entspricht, wird eine Schätzung der betreffenden Immobilie veranlasst; wenn dabei ein höherer Wert bestimmt wird, wird für die Differenz die Erbschaftssteuer gefordert.
In dem Artikel empfehlen der Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA) und ein deutscher Anwalt die Auflösung der deutschen Gesellschaft, ohne die damit einhergehenden Folgen zu erwähnen; dies scheint mir ziemlich unverantwortlich und ein leichtfertiger Umgang mit der Empfehlung.
Stellen wir uns eine typische Gesellschaft vor. Eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (sociedad limitada, S.L.) mit einer Immobilie mit einem Bilanzwert von 1.000.000 Euro. Die Gesellschafter sind nach deutschem Recht verheiratet. Jeder hält 50 % des Kapitals der S.L. Das Haus oder Wohnung wurde 2005 gekauft.
Zunächst einmal veranlassen wir eine Schätzung der besagten Immobilie. Gemäß der Schätzung beträgt der Wert der Immobilie zum heutigen Tag 1,6 Millionen Euro. Wenn wir für die Auflösung diesen Wert nehmen, sind wir im Falle einer möglichen spanischen Steuerprüfung abgesichert. Nehmen wir einen niedrigeren Wert, besteht ein hohes Risiko, zusätzliche Steuern zahlen zu müssen. Im Falle einer Gesellschaftsauflösung ist die Wahrscheinlichkeit einer Prüfung durch das spanische Finanzamt hoch, da eine Übertragung mit möglichen steuerlichen Auswirkungen erfolgt und die Gesellschaft nicht länger existiert; damit beginnt die Verjährungsfrist für die Steuern, die in Spanien lediglich 4 Jahre beträgt, zu laufen.
Nehmen wir nun an, wir haben uns für die Minimierung des Risikos entschieden und geben bei der Auflösung den tatsächlichen Marktwert von 1,6 Millionen Euro an. Die Auflösung verursacht folgende Kosten:
Es fällt die Körperschaftssteuer für die Sociedad Limitada im Geschäftsjahr, in dem die Auflösung erfolgt, an. Erfolgt die Auflösung im Jahr 2014, fällt die Steuer im Juli 2015 an. Die Gesellschaft erzielt einen Gewinn von 600.000 Euro, der der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie 2005 (1.000.0000 Euro) und dem Immobilienwert bei der Auflösung entspricht (Stille Reserven). Es gilt der Steuersatz von 30 % (28 % für 2015 und 25 % 2016). Die anfallenden Steuerverbindlichkeiten belaufen sich auf 180.000 €.
Weitere Kosten in Zusammenhang mit dem Vorgang:
- Steuer auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge von 1 % des Auflösungsbilanzwerts. Steuerverbindlichkeiten hierfür: 10.000 €.
- Kommunalsteuer für Wertzuwachs der Stadtgrundstücke (gemeinhin bekannt als „Plusvalia municipal”). Diese Steuer wird ausgehend vom Katasterwert des Grundstücks auf Basis der vergangenen Jahre berechnet. Nehmen wir an, der Katasterwert des Grundstücks beträgt 200.000 Euro und zwischen Kauf und Verkauf (die Übertragung mittels Gesellschaftsauflösung wird einem Verkauf gleichgesetzt) sind 9 Jahre vergangen. Die Verbindlichkeit im Rahmen dieser Steuer würde 15.000 Euro betragen.
- Die Auflösung ist vor einem Notar zu unterzeichnen und anschließend im Handelsregister einzutragen. Ebenso ist ein Eigentümerwechsel im Grundbuch vorzunehmen (von der Gesellschaft auf den Namen der Eheleute). Die Notar- und Grundbuchkosten für die Auflösung aus unserem Beispiel würden sich auf etwa 3.000 Euro zuzüglich des Steuerberaterhonorars belaufen.
Schlussfolgerung: Bei dieser Beispielgesellschaft betragen die Kosten für die Auflösung insgesamt über 208.000 Euro. Zwar läuft die Immobilie jetzt auf den Namen der natürlichen Personen und die Gesellschaft ist außen vor. Aber die dadurch entstehenden Kosten werden in dem Artikel mit keinem Wort erwähnt. Außerdem fallen, wenn die Eheleute beschließen, den Rat des Anwalts zu befolgen und einen Teil der Immobilie ihren Kindern übertragen, zusätzlich 10 % Grunderwerbssteuer an. Damit erhöhen sich die Steuerverbindlichkeiten um 100.000 bis 160.000 Euro auf beinahe 400.000 Euro. Die spanische Staatskasse wird es sicher begrüßen, wenn viele Deutsche den Empfehlungen aus dem Artikel von Herrn Haimann folgen.
Übertragen die Eheleute das Eigentum an die Kinder und behalten den Nießbrauch, müssen die Kinder beim Tod der Eltern gemäß dem spanischen Gesetz zu Erbschafts- und Schenkungssteuern für den Nießbrauchanteil Erbschaftssteuer in Spanien zahlen. Etwas anderes ist es, wenn dies nicht gemeldet wird und man die Steuern verjähren lässt, was nach Ablauf einer Frist von viereinhalb Jahren nach dem Tod der Nutznießer eintritt. Aber davon ist in dem Artikel keine Rede und man kann nicht sicher sagen, dass so die Erbschaftssteuer umgangen wird, in jedem Fall aber verzögert sich ihre Zahlung.
Zusammengefasst würde ich die die Auflösung der spanischen Gesellschaft nur empfehlen, wenn der Marktwert der Immobilie sehr nah bei ihrem Bilanzwert liegt; und auch in diesem Fall ist es nicht immer empfehlenswert. Der Bilanzwert entspricht dem im Kaufvertrag angegebenen Preis zuzüglich der mit dem Kauf einhergehenden Kosten und Steuern. Wurde die Immobilie gebaut, setzt sich der Bilanzwert aus allen Rechnungen der Bauarbeiten, den Architektenhonoraren und Baugenehmigungsgebühren usw. zusammen. Aber auch in diesem Fall gilt, dass wenn die Gesellschaft bei der Auflösung keinen Gewinn macht, die Körperschaftssteuer auf den Gewinn vermieden wird, aber alle anderen genannten Kosten ebenfalls anfallen.
Ehe man mit Kanonen auf Spatzen schießt ist es sinnvoll eine logischere, sicherere und günstigere Lösung zu suchen.
Verdeckte Gewinnausschüttungen entstehen, wenn eine Gesellschaft Zahlungen an ihre Gesellschafter tätigt, ohne diese offiziell als Dividenden zu deklarieren. Diese Zahlungen können in Geld- oder Sachleistungen erfolgen. Sachleistungen liegen im Falle einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung (in diesem Fall einer Immobilie) für die Gesellschafter, wenn unter normalen Marktbedingungen eine gesellschaftsfremde Person für diese Nutzung Miete zahlen müsste, vor. Zur Entkräftung dieses Vorwurfs einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung, die zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen würde, wird der Gesellschaft tatsächlich Miete gezahlt. Wenn Miete an die Gesellschaft gezahlt wird, diese Miete an die Marktpreise angepasst ist und die Gesellschaft diese Einnahmen versteuert, liegt keine unentgeltliche Nutzungsüberlassung mehr vor. Wir konnten den möglichen Vorwurf einer verdeckten Gewinnausschüttung entkräften.
Zur Verringerung eines jedweden Steuerrisikos sowohl in Spanien als auch in Deutschland sind sowohl Mietverträge (auch für die Nutzung durch die Kinder) als auch gegebenenfalls Darlehensverträge zu fremdüblichen Konditionen abzuschließen. Für diese Miete muss tatsächlich Geld fließen.
Sämtliche Ausgaben und Investitionen oder Zinszahlungen durch die spanische Gesellschaft sind von dieser selbst zu zahlen/finanzieren. Dazu nutzt sie Mittel aus drei Quellen:
- Miet- oder Zinseinnahmen (eigene Liquidität)
- Kapitalzufuhr über den Gesellschafter (durch Darlehen oder Kapitalaufstockung)
- Und in Sonderfällen Darlehen von Kreditinstituten (beispielsweise Hypothekendarlehen auf die Immobilie)
Es ist eine klare Unterscheidung von Eigentumskosten, die die Gesellschaft zahlt, und Mieterkosten, die der Gesellschafter zahlt, erforderlich. In die erste Kategorie fallen Kosten wie Zinsen, kommunale und (ggf.) staatliche Steuern, Reparaturen und Unterhalt, Brandschutzversicherung, Müllabführ usw. Kosten wie Strom- und Wasserverbrauch entfallen bei ganzjähriger Miete auf den Mieter und dürfen nicht über das Konto der Gesellschaft laufen.
Die Miethöhe muss sowohl für das spanische als auch das deutsche Finanzamt den Marktpreisen entsprechen.
Falls das deutsche Finanzamt diesen Sachverhalt in Frage stellen sollte, gilt in Deutschland in solchen Fragen in Zusammenhang mit dem Ausland die umgekehrte Beweislast. Dies bedeutet, dass gegenüber dem deutschen Finanzamt nachzuweisen ist, dass die angegebene Miete an den Marktpreis angepasst ist. Vielleicht erwähnt Ihr deutscher Steuerberater ein deutsches Urteil, bei dem in einem Fall konkret 6,6 % der Herstellungskosten zur Bewertung der Nutzung angesetzt wurden. Hierbei handelt es sich um einen ganz speziellen Fall, der nicht automatisch auf unsere Fragestellung übertragbar ist. Ich bin ebenso wie verschiedene Kollegen der Auffassung, dass es sicher und ausreichend ist, mit Gutachten von unabhängigen Experten (Immobilienagenturen, Architekten, Schätzungsbüros usw.) sowie Gegenüberstellungen von Mietpreisen für ähnliche Immobilien im gleichen Gebiet nachzuweisen, dass die angegebene und gezahlte Miete an den Marktpreis angepasst ist, d.h. einem Preis, auf den sich nicht miteinander verbundene Parteien unter freien Marktbedingungen geeinigt hätten, entspricht.
Dies ist alles leichter anhand eines Beispiels nachvollziehbar. Nehmen wir wieder die Gesellschaft aus dem vorherigen Beispiel. Eine spanische Gesellschaft, deren Gesellschafter zu 50 % in Deutschland lebende Eheleute sind. Diese Gesellschaft verfügt über eine Immobilie mit einem Bilanzwert von einer Million Euro. Die auf Mallorca gelegene Immobilie wird von den Eheleuten und ihren Kindern für Urlaubsaufenthalte genutzt. Sie wird nicht an Dritte vermietet.
Befassen wir uns mit dem Mietpreis für dieses Haus. Nach der Bestimmung der Miethöhe wird ein Mietvertrag erstellt.
Sofern sie noch keins hat, eröffnet die Gesellschaft ein Bankgirokonto. Über dieses Girokonto zahlt die Gesellschaft folgende Kosten:
- Gebäudeversicherung (Brandversicherung)
- Reparaturen
- Unterhaltskosten für Haus, Garten und Pool
- Grundsteuer und Müllabfuhr
- Steuerberater (1 x pro Jahr Bilanzierung + Steuererklärung)
- Im Falle einer Wohngemeinschaft: Gemeinschaftskosten
- AFA-Abschreibung (maximal 3 % des Gebäudewerts, da der Grundstücksteil nicht abgeschrieben wird).
Nehmen wir an, die vorstehenden Kosten belaufen sich auf 22.000 Euro pro Jahr, bei einer Abschreibung von 1 %. Mit der maximalen Abschreibung von 3 % belaufen sich die Kosten auf 30.000 Euro pro Jahr. Dies alles ist durch Rechnungen belegt und ordnungsgemäß verbucht.
Nehmen wir weiterhin an, die Marktmiete für diese Art von Gebäude beträgt 2.500 Euro pro Monat. Die Gesellschafter, die gleichzeitig Mieter sind, zahlen diese 2.500 Euro auf das Bankkonto der Gesellschaft ein.
Es werden Einnahmen der Gesellschaft in Höhe von 30.000 Euro (12x 2.500 Euro) verbucht. Die Betriebsausgaben belaufen sich, wie eben gesehen, auf 22.000 Euro pro Jahr (mit AFA von 1 %). Der Buchgewinn der Gesellschaft beträgt 8.000 Euro. Die von der Gesellschaft zu zahlende Körperschaftssteuer beläuft sich auf 2.400 Euro (Steuersatz 30 %). Bei der Wahl einer höheren Abschreibung verringert sich der Gewinn. Werden im Extremfall die gesetzlich maximal zulässigen 3 % abgeschrieben, beträgt der Gewinn 0 Euro, und es sind in Spanien keine Steuern zu entrichten.
Dies ist eine einfache und leicht nachvollziehbare Rechnung.
Ich möchte etwas weitergehen und zwei mögliche Berechnungsarten für die Miete vorstellen. Es ist möglich, dass die Gesellschafter der S.L. im erwerbsfähigen Alter und ihre Kinder minderjährig sind. In diesem Fall ist es möglich, die Miete nicht für 12 Monate durchgehend anzusetzen, da die Gesellschafter tatsächlich nicht die Zeit haben, die Immobilie das ganze Jahr über zu nutzen. Es würde sich somit um die Miete einer Urlaubsunterkunft handeln. Nehmen wir an, die Immobilie kann verteilt auf Sommer-, Weihnachts- und Osterurlaub tatsächlich 6 Wochen im Jahr genutzt werden. Die Miete für Urlaubsunterkünfte wird wochenweise berechnet. Nehmen wir weiterhin an, die an den Marktpreis angepasste Wochenmiete für eine Immobilie dieser Art beträgt 5.000 Euro pro Woche. Wir können Vergleichspreise bei auf die Vermittlung von Haus- und Finca-Vermietungen auf Mallorca spezialisierten Agenturen, wie beispielsweise „MC Finca Service” oder ähnliche, recherchieren.
Bei dieser Art der Urlaubsvermietung sind die Kosten für Strom- und Wasserverbrauch in der Miete inbegriffen. Gehen wir davon aus, dass sich die Kosten auf 5.000 Euro im Jahr, die in unserer Berechnung des Gewinns der SL zu allen oben für die Jahresmiete genannten Kosten hinzukommen, belaufen. In diesem Beispiel sähe das Ergebnis für diese Art der Miete von 6 Wochen pro Jahr für Urlaubsaufenthalte folgendermaßen aus.
Einnahmen 30.000 € (6 Wochen x 5.000 €)
– Ausgaben 22.000 €
– Strom und Telefon 5.000 €
= Gewinn3.000 €
x Steuersatz 30 %
= Steuerschuld der S.L.: 900 €
Ich überlasse die Entscheidung, den Sachverhalt als durchgehende Jahresmiete (dies wäre tatsächlich wie ein ständiges Domizil) oder als Urlaubsmiete (nur die Wochen, in denen er die Immobilie tatsächlich nutzen kann) darzustellen, dem Mandanten.
Wir verfügen über sehr gute Kontakte zu Immobilienagenturen, Architekten, Bauingenieuren und Schätzungsbüros. Sie alle können Gutachten zur Berechnung der an den Marktpreis angepassten Miete konkret für Ihr Haus gestützt auf Vergleiche und sonstige objektive technische und vergleichende Kriterien erstellen. Wir haben auch engen Kontakt zur Gesellschaft „MC Finca Service”, die sich speziell der Vermittlung von hochwertigen Häusern und Fincas auf Mallorca widmet. Daher glaube ich, dass wir mehr als genügend Nachweise zum Beleg einer an den Markt angepassten Miethöhe zusammenstellen können.
Wie im vorstehenden Beispiel aufgezeigt, ist die Lösung nicht komplex, die von der spanischen Gesellschaft zu zahlenden Steuern sind gering und können mithilfe der Stellschraube Abschreibung praktisch auf Null reduziert werden.
Stand August 2014
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