Das Verfassungsgericht hat mit seinem Urteil vom 11. Mai die Steuer auf den Wertanstieg städtischer Grundstücke, allgemein bekannt als „PLUSVALÍA“ der Gemeinde, teilweise annulliert. Dieses Urteil wurde bereits erwartet, da das gleiche Gericht die Wertzuwachssteuer bereits in dessen Urteil vom 16. Februar annulierte, wobei sich dieses Urteil jedoch lediglich auf die Provinzen Guipúzcoa und Álava bezog. Dieses neue Urteil ist nun spanienweit anwendbar.

Das Hohe Gericht erklärt, dass diese Steuer das verfassungsrechtliche Prinzip der „Wirtschaftskraft“ verletzt, da diese nicht notwenigerweise mit der Existenz eines realen Wertzuwachses des Gutes verbunden ist, sondern vielmehr „aufgrund der bloßen Inhaberschaft eines Grundstückes während eines bestimmten Zeitraums“ erhoben wurde.

Die Möglichkeit die Rückerstattung dieser Steuer, die den Wertanstieg des Grundstücks einer Immobilienaktiva zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und der späteren Übertragung belastet, ist nicht neu. Firmen und Immobilieninvestoren reklamieren dies seit dem Jahr 2008 vor den Oberverwaltungsgerichten unter Anführung des Arguments der Haltlosigkeit die Wertzuwachssteuer auf zu Zeiten des wirtschaftlichen Aufschwungs erworbene Immobilien bezahlen zu müssen, die Jahre später in Bezug auf die vorgenommene Investition mit beachtlichen Verlusten verkauft wurden. Die Abweichung zwischen der wirtschaftlichen Realität dieser Operationen (Kauf, Immobilienleasing, Tausch etc.) und der steuerlichen Verpflichtung in Form von Zahlung der Wertzuwachssteuer entsteht durch die seitens der Rathäuser angewandte eigentümliche Methodik für die Berechnung der Bemessungsgrundlage: Berücksichtigt wird einzig das Ergebnis aus der Multiplizierung des Katasterwertes des Bodens im Jahr des Verkaufs mit einem bestimmten Steigerungsprozentsatz, der durch die gesetzlichen Bestimmungen der Gemeinde abhängig von der Anzahl der seit dem Erwerb verstrichenen Jahre festgelegt wird. Der jährliche Prozentsatz des Zuwaches liegt üblicherweise zwischen 2 % und 3,7 %. Bei einem Katasterwert des Bodens in Höhe von 100.000 Euro und nach Ablauf von 10 Jahren liegt die Bemessungsgrundlage somit bei 37.000 Euro. Der anwendbare Steuersatz kann bis zu 30 % betragen. Bei einem relativ niedrigen Katasterwert des Bodens wie in diesem Beispiel würde sich die zu zahlende Wertzuwachssteuer auf 11.100 Euro belaufen, obgleich bei dem Verkauf kein Gewinn erzielt wurde. Bei diesem Berechnungssystem ist es klar, dass sich immer ein positiver Betrag ergibt, der zu zahlen ist.

Aufgrund der in den meisten Gemeinden Spaniens vorgenommenen Aktualisierung der Katasterwerte nach oben ist der Betrag der Wertzuwachssteuer bedeutend angestiegen; soweit, dass dieser in einigen Fällen 10 % des Wertes des Verkaufs übersteigt.

Die Erfahrung hat uns gezeigt, dass jene, die die Steuer anfechten bei diesen Rückforderungen nicht nur das Recht auf Ihrer Seite haben müssen sondern ihnen auch die Beweislast obliegt. Das bedeutet die Unterstützung in Form eines technischen Berichts konkret über die fragliche Immobilie, in dem nachweislich die Wertminderung des Bodens zwischen dem Zeitpunkt des Kaufes und der Übertragung wiedergeben wird. Übereinstimmend mit dem Prinzip der Wirtschaftskraft rechtfertigt dieser Wertverlust, dass die Zahlung einer Steuer auf den Wertzuwachs, den es nicht gegeben hat, nicht angezeigt ist. Um diesen Gutachten die notwendige technische Qualität zu verleihen, muss unter anderem der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes und des Verkaufes bestimmt werden. Hierzu ist es erforderlich über eine historische Datenbank mit hochwertigen Zeugen zu verfügen. Ebenfalls erforderlich ist es bei diesen Werten jenen zu definieren, der dem Marktwert des konkreten Bodens zu beiden Zeitpunkten entspricht, wobei seitens der Behörde anerkannte Bewertungsstandards zu berücksichtigen sind, mittels derer sich vor Gericht der Wertverlust des Bodens beweisen lässt.

Dieser technische Beweis wird durch Gutachter der Firma TINSA erbracht, mit der wir eine Vereinbarung auf Zusammenarbeit abgeschlossen haben. Diese Gutachten über konkrete Immobilien ermöglichen es seitens der Richter des Oberverwaltungsgerichtes ein begünstigendes Urteil zu erlangen.

Hinsichtlich des Inhalts des Beweises ist es wichtig hervorzuheben, dass in den von anderen Büros ab Februar geführten Fällen Berichte mit rein statistischem Charakter, die lediglich den allgemeinen Wertverfall des Gebietes, auf dem die entsprechende Immobilie liegt, sich als nicht gültig erwiesen haben. Wenn nicht konkret auf den zu analysierenden Besitz eingegangen wird, öffnet diese Verallgemeinerung die Tür für Gegenargumente, die sich auf das möglicherweise untypische der Immobilie gegenüber dem Durchschnitt begründen und ggf. ausreichende Zweifel beim Richter wecken können.

Ein spezifisches Gutachten über die konkrete Immobilie erhöht zudem die Erfolgsaussichten im Fall von Übertragungen mit falschem Gewinn, in dem der Wertzuwachs durch die während des Zeitraums des Besitzes auf der Liegenschaft vorgenommene Investition und im Gegensatz zur Entwicklung des Marktes entstanden ist. Ein Beispiel für diese Situation wäre der Verkauf von Boden im Jahr 2015, der in 2007 zwecks Konstruktion eines Hauses erworben wurde. Der angebliche Gewinn aus der nach 8 Jahren durchgeführten Übertragung wurde einzig durch die Investition in die Bebauung und nicht durch die Entwicklung des Bodenmarktes erzeugt, der in diesem Zeitraum in den meisten Fällen rückläufig war.

Wer kann die Rückerstattung fordern?

Die Rückerstattung kann von jenen natürlichen oder juristischen Personen beantragt werden, die die Steuer aufgrund der Übertragung einer Immobilie mit Verlust in einem noch nicht verjährten Geschäftsjahr (die letzten 4 Jahre) gezahlt haben.

Die Übertragung der Immobilie kann durch Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Zuschreibung durch Auflösung einer Gesellschaft oder aufgrund Vollstreckung einer Hypothek erfolgen.

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Gewinn übertragen (oder mit Verlust auf den Anteil des Bodens) aber die Wertzuwachssteuer gezahlt haben, können Sie die Rückerstattung dieser Steuer vor Gericht fordern.

Mit Unterstützung der Gesellschaft TINSA, nehmen wir eine detaillierte Analyse vor, um die Erfolgsgarantien festzustellen.