Die Kosten und Steuern für den Kauf eines Objektes im Jahr 2021 – Mit und ohne Möglichkeit einer Hypothek

Es gibt eine Vielzahl von Kosten und Steuern, welche anfallen, um den Kauf eine Immobilie zu formalisieren und Eigentümer zu werden.

Wir sprechen von

  1. Kosten, die mit dem Kauf verbunden sind
  2. Kosten einer Hypothek

All diese Kosten können, je nach Autonomer Region zwischen 10 und 12 Prozent des Immobilienpreises ausmachen. Es handelt sich dabei um obligatorische Ausgaben, wobei die Höhe der zu zahlenden “Rechnung” davon abhängt, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt und zum welchen Preis diese erworben werden kann.

Wir fassen zusammen, woraus die Nebenkosten für den Kauf eines Objektes im Jahr 2021 jeweils bestehen:

  • DIE KOSTEN FÜR DEN KAUF

 

  1. Das Notariat

Die Gebühren der Notare, die so genannte Gebührenverordnung, sind staatlich geregelt und werden von allen Notaren für die gleichen Leistungen erhoben. Im Falle der Beurkundung des Kaufvertrages liegen die Preise zwischen 600 und 2.000 Euro, je nach dem Preis der Immobilie. Für eine Wohnung mit einem Wert von 250.000 Euro werden Sie etwa 1.000 Euro zahlen müssen.

  1. Das Grundbuchamt

Auch für die Eintragung der nortariellen Kaufurkunde sind die Gebühren gesetzlich festgelegt und hängen ausschliesslich vom Preis der Immobilie ab, wobei sie in der Regel zwischen 400 und 1.500 Euro für Standard-Immobilien liegen.

  1. Steuern für den Kauf

Der Käufer muss ein gutes Polster für die Zahlung von Steuern haben, wobei der Betrag vom Preis des Anwesens abhängig ist. Die Steuer ist unterschiedlich und richtet sich danach, ob es sich bei dem Objekt um ein neues oder um ein gebrauchtes handelt.

Was die Steuern beim Kauf einer neuen Immobilie betrifft, so ist die wichtigste Steuer die Mehrwertsteuer, in Spanien IVA, die im Jahr 2021 zehn Prozent beträgt. Das heißt, dass bei einer Immobilie von 600.000 Euro 60.000 Euro Steuern anfallen. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie jedoch nur 6,5 Prozent. Die Steuern nennt man dort IGIC  (Impuesto General Indirecto Canario).

Des Weiteren kommt zur Mehrwertsteuer eine zweite Steuer hinzu: die Stempelsteuer (IAJD – Steuer auf dokumentierte Rechtsakten). Diese Steuer ist weiterhin vom Käufer zu zahlen und hängt von der jeweiligen spanische Autonomen Gemeinschaft ab. Sie reicht von 0,5 Prozent  für Madrid bis 1,5 Prozent für Katalonien. Für Immobilien auf den Balearen wird derzeit ein Satz von 1,2 Prozent angewandt.

Bei gebrauchten Immobilien hingegen ist statt der Mehrwertsteuer die  Grunderwerbssteuer (ITP – Impuesto Transmisiones Patrimoniales)  zu zahlen. Der Steuerstatz für diese Steuer ist von der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, abhängig. In der Regel liegt diese  zwischen 8 und 10 Prozent, welcher auf den Kaufpreis angewandt wird.

  • DIE KOSTEN FÜR DIE HYPOTHEK

Wenn der Käufer die neue oder gebrauchte Immobilie über ein Hypothekendarlehen erwirbt, so kommen zu den mit dem Kauf verbundenen Kosten noch einige Weitere hinzu.

  1. Die Schätzung

Wenn der Käufer eine Hypothek beantragen will, muss er einen Gutachter bezahlen, der die Immobilie bewertet, damit die entsprechende Bank kalkulieren kann, welchen Prozentsatz der Finanzierung sie ihm gewähren. Im Allgemeinen gewähren die Banken einen Kredit in Höhe von bis 80 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwertes. Im Jahr 2021 kostet die Bewertung zwischen 300 und 2.000 Euro, je nach der Firma des Gutachters, die die Bewertung durchführt, basierend auf der Art von Immobilie und ihrer Bewertung. Das Gutachten ist ab dem Ausstellungsdatum 6 Monate lang gültig.

Seit dem Inkrafttreten des neuen Hypothekengesetzes im Juni 2019 werden die restlichen Kosten von der Bank übernommen. Das gilt für das Notariat und das Grundbuchamt, sowohl als auch für die Stempelsteuer.

  1. Bankbearbeitungsgebühr („Comisión de Apertura”)

Diese Gebühr kann bis zu 2 Prozent des geliehenen Kapitals betragen, je nachdem, was mit dem Finanzinstitut vereinbart wurde. Dieser Betrag wird direkt von dem Geld abgezogen, das dem Hypothekenschuldner bereit gestellt wird. Es gibt jedoch einige Banken, die diese Gebühr nicht anwenden.

  1. Stemplesteuer (IAJD -Impuesto Actos Jurídicos Documentados)

Diese Steuer wird bei jeder Unterzeichnung einer notariellen Urkunde entrichtet, die dann in das Grundbuch eingetragen und mit einem wirtschaftlichen Betrag versehen werden muss. Seit November 2018 ist ein Gesetzesdekret in Kraft, das die Banken dazu verpflichtet, diese Steuer von nun an selbst zu bezahlen. Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist nicht nur das geliehene Kapital, sondern auch die vollständige Haftung, das heisst, dass die Zinsen, die Vollstreckungszinsen, sowohl als auch die Gerichtkosten dazu gerechnet werden.

Beispiel: für eine Hypothek von 200.000 Euro ist die Bemessungsgrundlage für die Stemplesteuer ca. 240.000 Euro.

  1. Notar

Die Ausfertigung der öffentlichen Urkunde des Hypothekendarlehens – diese Kosten werden von dem Banken seit Juni 2019 übernommen.

  1. Das Grundbuchamt

Auch die Eintragung der vom Notar unterzeichneten Urkunde zum Hypothekendarlehen kostet Geld, sodass auch hier entsprechend die Gebühren per Verordnung festgelegt werden. Ebenfalls werden diese Kosten seit Juni 2019 von den Banken  übernommen.

  1. Das Abwicklungsbüro („Gestoría“)

Die Bank möchte sicher stellen, dass ¨seine¨  Hypothek ins Grundbuch eingetragen wird, denn schliesslich ist die Grundschuld die Garantie für das Darlehen. Aus diesem Grund wird die Bank, die uns die Hypothek gewährt, ein Büro seines Vertrauen auswählen, um die Verwaltungsarbeit und  Verfahren vertraulich durchführen zu lassen. Auch diese Kosten werden seit Juni 2019 von den Banken übernommen. Nach Eintragung der Hypothek muss die „Gestoría“  dem Darlehensnehmer das überschüssige Geld zurückgeben und ihm die Rechnungen, sowohl als auch die Urkunden aushändigen, nachdem sie die Notar- und Grundbuchgebühren bezahlt hat, welche nicht von dem Finanzinstitut übernommen werden.

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