Die Finca auf Mallorca. Was muss man beachten

Die ´Finca Rustica‘ ist die land-, vieh- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücksfläche. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um ein nicht-städtisches Grundstück, da es keine städtebaulichen Maßnahmen gibt, die es zu einem bebaubaren Grundstück machen würden.

Daher sind die Möglichkeiten, auf einem ländlichen Grundstück zu bauen, gesetzlich sehr begrenzt.

Manchmal kann der Bau von Einfamilienhäusern genehmigt werden, wenn das ländliche Grundstück in der Nähe eines Stadtzentrums liegt, was jedoch selten der Fall ist.

Der Inselrat von Mallorca (Consell Insular de Mallorca) hat nicht vor, die Mindestfläche der ländlichen Grundstücke zu erhöhen, um ein Haus auf einem gemeinsamen ländlichen Grundstück bauen zu können. Daher werden die derzeitigen Anforderungen beibehalten, d. h. ein Stück Land  mit einer Mindestfläche von 14.206 Quadratmetern.

Das Rathaus von Palma sieht jedoch in seinem neuen Generalplan vor, die Mindestgrundstücksgröße für die Bebauung ländlicher Grundstücke auf 100.000 Quadratmeter zu erhöhen.

Für die Eigentümer ländlicher Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 100.000 Quadratmetern, die die überwiegende Mehrheit ausmachen, bedeutet dies einen erheblichen Wertverlust. Ihre Fincas, die meist seit Generationen von ihren Vorfahren vererbt werden, werden letztendlich einen irrelevanten Wert haben.

Die Bebauung ländlicher Grundstücke darf im Allgemeinen nicht mehr als 20 % der ländliche Grundstücksfläche ausmachen. Die konstruktiven und ästhetischen Merkmale müssen mit der Umgebung im Einklang stehen. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7 Meter oder zwei Stockwerke. Das Gebäude muss die visuellen Auswirkungen und die Topographie des Geländes so gering wie möglich halten.

Befindet sich ein altes Gebäude auf dem ländichen Grundstück, kann es ebenfalls saniert und für landwirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden.

Es muss klar sein, dass eine Immobilie nicht ländlich oder urban ist, nur weil sie auf dem Land oder in der Stadt liegt. Um herauszufinden, um welche Art von Grundstück es sich handelt, wird die in der Städtebaugesetzgebung enthaltene Bodenklassifizierung bewertet. Es ist wichtig, diese Klassifizierung zu überprüfen, bevor man über den Kauf eines ländlichen Grundstücks nachdenkt.

Auf der Insel gibt es noch etwa 11.200 bebaubare ländliche Grundstücke, etwa 7.000 erweiterbare Wohneinheiten und Tausende von Fincas, die nicht bebaut werden können, die aber, wenn man sie zusammenlegt, um die gesetzliche Fläche zu erreichen, bebaut werden könnten.

Es kann sein, dass auf dem ländlichen Grundstück, obwohl es nicht die erforderliche Mindestfläche hat, ein Haus existiert. Ein solches Haus ist illegal. Aber es gibt zwei Möglichkeiten. Die erste Möglichkeit ist, dass der illegale Bau vor 2018 durchgeführt wurde, so dass der Verstoß nach 8 Jahren verjährt. Mit anderen Worten: Das Recht der Verwaltung, eine Sanktion zu verhängen und den Abriss anzuordnen, könnte verjährt sein. Und die zweite Möglichkeit: Wenn der illegale Bau nach dem 1. Januar 2018 (nach Inkrafttreten des Gesetzes 12/2017 vom 29. Dezember über die Stadtplanung auf den Balearen) durchgeführt wurde. Diese Bauten werden niemals verjähren.

Die Strafen für die Durchführung von Bau-, Installations- und Erdbewegungsarbeiten in ländlichen Gelände sind wie folgt:

Bei gewöhnlichen ländlichen Grundstücken beträgt die Geldbuße zwischen 100 % und 250 % des Wertes der durchgeführten Arbeiten. Bei ländlichen Grundstücken, die ebenfalls als geschützt eingestuft sind, beträgt die Geldbuße zwischen 250 % und 300 % des Wertes der durchgeführten Arbeiten. Die Zahlung der Geldbußen hat nicht die Legalisierung der Arbeiten zur Folge.

Die Illegalität hat sowohl rechtliche als auch physische Auswirkungen. Rechtlich gesehen müssen die illegalen Arbeiten legalisiert werden, was normalerweise nicht möglich ist. Um die physischen Auswirkungen rückgängig zu machen, wird ein Abriss erforderlich sein. Es sollte klar sein, dass die Verwaltung den Abriss der illegalen Bauten verlangen kann und mit Sicherheit auch verlangen wird. Viele Gerichte verhängen persönliche Geldstrafen gegen widerspenstige Bürgermeister, die Abrissverfügungen nicht durchsetzen.

Kommt der Zuwiderhandelnde der endgültigen Abrissverfügung nicht nach, so wird er mit einer Geldstrafe von bis zu 12 Zwangsgeldern von mindestens einem Monat und jedes Mal 10 % des Wertes der durchgeführten Arbeiten belegt.

Diese Maßnahmen können sowohl von der Stadtverwaltung als auch vom Inselrat  eingeleitet werden. Für territoriale Angelegenheiten ist der ´Consell Insular de Mallorca‘ zuständig, der über die ´Agentur für die Verteidigung des Territoriums von Mallorca‘ handelt.

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