In Spanien gilt für Wohnungsvermietungsunternehmen eine besondere Steuerregelung. Die Vorteile dieser Regelung sind in Artikel 49 des Körperschaftssteuergesetzes 27/2014 festgelegt.

Der Steuervorteil besteht in einer 40 %igen Ermäßigung der Körperschaftssteuer, die auf den Teil der Bruttosteuerschuld angewandt wird, der den Einkünften aus der Vermietung von Wohnungen entspricht. Somit bleibt der Steuersatz bei 15%. Bis 2021 war der Nachlass viel interessanter, da er 85 % betrug. Mit anderen Worten, die Körperschaftssteuer betrug nur 3,75 %, aber für 2022 wurde dies über das Staatshaushaltsgesetz geändert.

Ein weiterer wichtiger Vorteil besteht darin, dass Unternehmen, die diese Sonderregelung in Anspruch nehmen, beim Kauf von Immobilien in den Genuss eines stark ermäßigten Mehrwertsteuersatzes von 4 % (anstelle von 10 %) kommen können.

Die Vermietung von Wohnungen in Spanien muss die Hauptwirtschaftstätigkeit sein. Das Unternehmen kann jedoch auch andere ergänzende Tätigkeiten ausüben. Der Verkauf der Wohnungen kann frei erfolgen, wenn sie mindestens drei Jahre lang vermietet waren.

Was gilt als Mietwohnung?

Es handelt sich um den Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus, das der gewöhnliche Wohnsitz eines Mieters sein wird. Mit anderen Worten: Die Nutzung der Wohnung wird gegen einen Preis und für einen bestimmten Zeitraum gewährt. Sie gilt nicht für touristische oder saisonale Vermietungen.

In diesen Mieten enthalten sind Möbel, Abstellräume, Parkplätze (maximal zwei) und alle anderen Räume und Flächen, die Bestandteil sind, sofern sie zusammen mit der Wohnung gemietet werden. Geschäftsräume sind in jedem Fall ausgeschlossen.

Wann ist die Vermietung eine wirtschaftliche Tätigkeit?

Gemäß Artikel 5.1 des Gesetzes 27/2014 über die Körperschaftssteuer liegt bei der Vermietung von Immobilien eine wirtschaftliche Tätigkeit vor, wenn eine Person mit einem Vollzeitarbeitsvertrag beschäftigt ist.

Voraussetzungen für die Anwendung der Mietsonderregelung

– Die Anzahl der von dem Unternehmen vermieteten oder zur Vermietung angebotenen Wohnungen muss mindestens acht betragen.

– Die Wohnungen müssen mindestens drei Jahren vermietet werden. Die Nichteinhaltung dieser Vorschrift hat für jede Wohnung den Verlust der entsprechenden Steuervorteil zur Folge.

– Für jede Immobilie muss eine getrennte Buchhaltung geführt werden, um die entsprechende Miete für jede Immobilie zu kennen.

– Bei Unternehmen, die ergänzende Tätigkeiten zur Hauptwirtschaftstätigkeit der Vermietung von Wohnraum ausüben, müssen mindestens 55 % der Einkünfte oder Vermögenswerte die Voraussetzungen für die Anwendung der Sonderregelung erfüllen. Mit anderen Worten: Es muss sich um Mietwohnungen handeln oder sie müssen vermietbar sein.

Wie wird die Anmeldung vorgenommen?

Die Anwendung dieses Systems ist fakultativ und muss den Steuerbehörden mitgeteilt werden. Sie wird in dem Steuerzeitraum angewandt, der nach der genannten Mitteilung endet, sowie in den nachfolgenden Zeiträumen, die vor der Mitteilung über den Verzicht auf das System enden.

Unvereinbarkeiten

Diese Steuerregelung ist mit gewissen Situationen nicht kompatibel:

1. Wenn für das Unternehmen eine andere steuerliche Sonderregelung gilt, mit Ausnahme der Steuerkonsolidierung, der Steuertransparenz und der Regelung für Fusionen, Abspaltungen, Einbringung von Vermögenswerten, Tausch von Wertpapieren und Leasing, kann nicht für die Regelung für Wohnimmobilien-Unternehmen optiert werden, da die andere Sonderregelung Vorrang vor dieser hat.
2. Erfüllt das Wohnungsvermietungsunternehmen hingegen die Voraussetzungen für die Einstufung als Kleinunternehmen, hat keine der beiden Regelungen Vorrang vor der anderen, und der Steuerpflichtige kann sich für eine der beiden entscheiden.

Wie werden die Dividenden ausgeschüttet?

Die Dividende wird in das steuerpflichtige Einkommen des Gesellschafters einbezogen, und der Gesellschafter kann nur 50 % der Doppelbesteuerungsfreiheit auf den erhaltenen Betrag anwenden.

Bei Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen an Wohnungsmietgesellschaften wird der Teil des Veräußerungsgewinns, der den nicht ausgeschütteten Gewinnen des Beteiligungsunternehmens entspricht, für die der Freibetrag in Anspruch genommen wurde, um 50 % gekürzt.

Was hier gilt, nur, wenn der Aktionär, der die Dividende erhält, eine juristische Person ist.