Das Ende der spanischen Immobiliengesellschaft?

Der Bundesfinanzhof hat in seiner jüngsten Rechtsprechung seine Auffassung bekräftigt, dass die Überlassung einer Immobilie an den Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft zu nicht fremdüblichen Bedingungen zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen kann.

Während das Urteil vom 12.06.2013 explizit die unentgeltliche Nutzungsüberlassung einer mallorquinischen Ferienimmobilie betraf, spielen die am 27.07.2016 entschiedenen Fälle in Deutschland – der eine in Baden-Württemberg, der andere in Rheinland-Pfalz. Gleichwohl können die neuen Fälle dann für eine spanische Immobilien-SL von Bedeutung sein, wenn deren Gesellschafter in Deutschland abkommensrechtlich ansässig und nach nationalem Steuerrecht unbeschränkt steuerpflichtig sind. Der Grund dafür ist, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung zu Einkünften aus Kapitalvermögen auf Ebene des Gesellschafters führt, an denen Deutschland das Besteuerungsrecht zusteht.

Bereits in einem Urteil vom 17.11.2004 (I-R-56/03) hatte der Bundesfinanzhof die Auffassung vertreten, dass eine Kapitalgesellschaft normalerweise nicht sehenden Auges Verlustgeschäfte tätigt. Erwirbt und unterhält eine Kapitalgesellschaft z.B. ein Einfamilienhaus und vermietet dieses an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer zu dessen privaten Wohnzwecken, bemisst sich die anzusetzende Miete regelmäßig nach den Grundsätzen der Kostenmiete zuzüglich eines angemessenen Gewinnzuschlags. Ist die tatsächlich gezahlte Miete niedriger, kann in Höhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegen, wenn die Vermietung im privaten Interesse des Gesellschafters erfolgt ist.

Nach diesen – betriebswirtschaftlich nicht abwegigen – Grundsätzen beurteilt der Bundesfinanzhof auch die aktuellen Fälle, wobei er lediglich den Berechnungsmodus für eine angemessene Miete präzisiert.

Die Vorteilhaftigkeit der spanischen Immobiliengesellschaft hat sich durch die neuen Urteile somit nicht grundlegend geändert. Die Urteile geben jedoch Anlass, bestehende Verträge zwischen der Gesellschaft und ihren Gesellschaftern zu prüfen und gegebenenfalls an aktuelle Gegebenheiten anzupassen. Eine Liquidation bestehender Immobiliengesellschaften dürfte dagegen in den seltensten Fällen sinnvoll sein, da es hier in der Regel zur Aufdeckung stiller Reserven und damit zu hohen Steuerzahlungen kommt, denen kein echter Liquiditätszufluss gegenübersteht.

Auch für künftige Immobilienkäufe kann der Erwerb über eine Gesellschaft durchaus sinnvoll sein. Dies muss jedoch einzelfallbezogen geprüft werden.

Im Ergebnis gilt wohl auch für die spanische Immobiliengesellschaft: Totgesagte leben länger.

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