Steuern in Spanien. Was Sie heute wissen müssen.
Besteuerung beim Verkauf alter Immobilien (Erwerb vor 1994)

Besteuerung beim Verkauf alter Immobilien (Erwerb vor 1994)

Der aus dem Verkauf von in Spanien gelegenen Immobilien erzielte Gewinn kann sehr hoch ausfallen, insbesondere wenn die Immobilie vor 20 Jahren oder mehr erworben wurde.

Ein Kunde unseres Büros hat kürzlich sein Appartement auf Mallorca für 365.000 Euro verkauft. Er kaufte dieses im Jahr 1988 für etwa 39.000 Euro (6,5 Millionen Peseten).

Das Ende der spanischen Immobiliengesellschaft?

Das Ende der spanischen Immobiliengesellschaft?

Der Bundesfinanzhof hat in seiner jüngsten Rechtsprechung seine Auffassung bekräftigt, dass die Überlassung einer Immobilie an den Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft zu nicht fremdüblichen Bedingungen zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen kann.

Während das Urteil vom 12.06.2013 explizit die unentgeltliche Nutzungsüberlassung einer mallorquinischen Ferienimmobilie betraf, spielen die am 27.07.2016 entschiedenen Fälle in Deutschland – der eine in Baden-Württemberg, der andere in Rheinland-Pfalz.

Warum Sie jetzt Ihre Immobilie auf Mallorca kaufen sollten

Warum Sie jetzt Ihre Immobilie auf Mallorca kaufen sollten

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Warum Sie jetzt Ihre Immobilie auf Mallorca kaufen sollten.

 

Die Immobilienpreise steigen kontinuierlich, seit sie 2013 und 2014 ihren Tiefpunkt erreichten. Das führt zusammen mit quasi nicht vorhandenen Zinsen für Bankguthaben dazu, dass Immobilieninvestitionen auf Mallorca aktuell besonders interessant sind. Wer jetzt kauft, tut dies in einer Aufwärtsphase.

Spanischer Immobilienmarkt 2015

Spanischer Immobilienmarkt 2015

Die Immobilienbranche schließt 2014 mit großem Optimismus ab. Nachdem die Branche über mehrere Jahre hinweg von Rückgang und schwarzen Wolken geprägt war, hat das Auftauchen neuer Marktakteure, wie internationale Fonds und Socimis (Immobilieninvestmentgesellschaften zum Vermietungszweck) eine Trendwende eingeleitet. Vor ein paar Monaten hat damit, dass sich zu den Unternehmen neue Akteure, wie die Servicers (mit der Verwaltung und Beitreibung von Hypothekendarlehen befasste Unternehmen), gesellten, eine Veränderung begonnen.

Außerdem erleben wir eine stärkere, nationale wie internationale, Nachfrage seitens der Investoren sowie von Privatleuten, KMU und Gewerbetreibenden. Dieser Zyklusumschwung ist auf die Vielzahl, aber auch auf die Vielfalt der Käufer, die auf diesen Markt gekommen sind, zurückzuführen.

Erbschaftsteuer-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 17. Dezember 2014

Erbschaftsteuer-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 17. Dezember 2014

Mit Urteil vom 17.12.2014 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz in Teilen verfassungswidrig ist. Die Bedenken richten sich insbesondere gegen eine undifferenzierte Privilegierung von Betriebsvermögen, die Freistellung von Betrieben mit bis zu 20 Beschäftigten von der Einhaltung einer Mindestlohnsumme, die Verschonung betrieblichen Vermögens mit einem bis zu 50%igen Anteil von Verwaltungsvermögen sowie die Anfälligkeit für Steuergestaltungen, die zu nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlungen führen.

Begünstigt sind nach dem derzeit geltenden Recht auch Anteile an Kapitalgesellschaften mit Sitz oder Geschäftsleitung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums, wenn der Erblasser oder Schenker am Nennkapital der Gesellschaft zu mindestens 25% beteiligt ist. Hierunter fallen grundsätzlich auch Anteile an einer spanischen Immobilien-S.L.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer auf den Balearen hat einen variabler Steuersatz, d.h. 8% bis 10 %.

Bis Euro 400.000,- beträgt der Steuersatz 8 %. Von Euro 400.000,01,- bis Euro 600.000,- beträgt dieser 9 %. Ab Euro 600.000,01 bis …. wird der Satz von 10 % angewandt.

Parkplätze, die nicht an die Wohnung angeschlossen sind (max. 2 pro Wohnung) werden mit 8 % belegt aber nur bis zu einem Wert von Euro 30.000,-. Was Euro 30.000,- übersteigt, mit 9%.

Als Bemessungsgrundlage wird der Steuersatz auf den Gesamtwert der Immobilie angewandt und nicht einzeln auf dem Wert der übertragenen ungeteilten Prozente.

Zum Beispiel:
Ein Ehepaar kauft zu selben Teilen (50 % – 50 %) ein Haus auf Mallorca, dessen Gesamtwert Euro 1.000.000,- ist. Die Bemessungsgrundlage müsste theoretisch für jeden einzelnen Euro 500.000,- sein, ist es aber nicht ganz. Die Kalkulation in den 3 Steuertranchen wird auf den Gesamtwert von Euro 1.000.000,- angewandt. Die Grunderwerbssteuer, die für jeden einzelnen zu zahlen ist, wäre wie folgt:
Für die ersten Euro 200.000,- muss 8 % bezahlt werden, die darauffolgenden Euro 100.000,- werden mit 9 % versteuert, und die restlichen Euro 200.000,- mit 10 % (16.000,- + 9.000,- + 20.000,- = Euro 45.000,-)

Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage nach Unterschrift der Kaufurkunde.

Spanische Steuererklärung

Spanische Steuererklärung

Wer in Spanien zwar nicht gebietsansässig, aber Eigentümer einer hier belegenen Immobilie ist, muss wissen, dass er hier dennoch beschränkt einkommen- und vermögensteuerpflichtig ist.

Die sich daraus ergebenden steuerlichen Verpflichtungen sind vielen, die sich in entsprechender Situation befinden, nicht bekannt. Oft werden sie mit den Verpflichtungen, die sich aus der gemeindlichen Grundsteuer (IBI) ergeben, verwechselt. Einkommen- und Vermögensteuer sind jedoch keine gemeindlichen, sondern staatliche Steuern.

Ein weiterer Grund, weshalb diese Steuerpflichten übersehen werden, ist das Fehlen einer Aufforderung seitens des Finanzamts. Sowohl Erklärung als auch Zahlung dieser Steuern müssen vom Steuerpflichtigen selbst und unaufgefordert erfolgen. Hieraus erklärt sich, weshalb diejenigen, die keinen

Steuerreform 2015: Viele, die das Haus vor 1994 gekauft haben, müssten es sogleich verkaufen, um die angehäuften Steuervorteile nicht zu verlieren.

Steuerreform 2015: Viele, die das Haus vor 1994 gekauft haben, müssten es sogleich verkaufen, um die angehäuften Steuervorteile nicht zu verlieren.

Die Regierung hat die Reform der Besteuerung natürlicher Personen, die am 1. Januar 2015 in Kraft treten wird, dem Parlament vorgelegt.

Eine der bedeutenden Änderungen besteht in der Änderung der Steuersituation von Veräußerern von Immobilien, die höhere Steuern zahlen werden. Der Grund hierfür ist, dass die Aktualisierungs- (Inflationsausgleich) und Reduktionskoeffizienten entfallen werden, wobei es sich um zwei Maßnahmen handelt, die in besonderem Maße vor 1994 gekaufte Häuser betreffen.

Immobilienbesitzer in Spanien über spanische Gesellschaften: Keine Panik!

Immobilienbesitzer in Spanien über spanische Gesellschaften: Keine Panik!

Am 29. Juni wurde in der Immobilienbeilage der Welt am Sonntag der Artikel „Panik am Pool” von Richard Haimann veröffentlicht (Ausgabe 26, Seite 23).Ich würde gerne das Thema spanische Gesellschaften mit Immobilienbesitz ansprechen.

Viele unserer Mandanten haben dieses Konstrukt, und derzeit entsteht aufgrund des jüngsten Urteils des Bundesfinanzhofs (Az. IR 109-111/10) und der zahlreichen Veröffentlichungen in den Medien große Unsicherheit.  Am 10. Oktober 2013 habe ich bereits einige Informationen zu diesem Urteil per Mail geschickt. Meine Anmerkungen zu dem Urteil finden sich auch in diesem Blog.

Unentgeltliche Nutzung einer Ferienimmobilie als verdeckte Gewinnausschüttung

Unentgeltliche Nutzung einer Ferienimmobilie als verdeckte Gewinnausschüttung

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12.06.2013 entschieden, dass die unentgeltliche Nutzung einer in Spanien gelegenen Ferienimmobilie in Deutschland zu Einkommensteuernachforderungen führen kann, wenn

Eigentümer der Immobilie eine spanische Kapitalgesellschaft in der Rechtsform einer Sociedad Limitada (S.L.) ist und die in Deutschland ansässigen Gesellschafter die Immobilie unentgeltlich nutzen.