Besteuerung beim Verkauf alter Immobilien (Erwerb vor 1994)

Der aus dem Verkauf von in Spanien gelegenen Immobilien erzielte Gewinn kann sehr hoch ausfallen, insbesondere wenn die Immobilie vor 20 Jahren oder mehr erworben wurde.

Ein Kunde unseres Büros hat kürzlich sein Appartement auf Mallorca für 365.000 Euro verkauft. Er kaufte dieses im Jahr 1988 für etwa 39.000 Euro (6,5 Millionen Peseten).

In diesem Artikel möchte ich die steuerlichen Aspekte bei dieser Art von Geschäften aufzeigen, insbesondere wenn der Erwerb zeitlich so weit zurück liegt und der rechnerische Gewinn somit oftmals bei 500 oder 1000 Prozent liegt. Es gibt sogar Fälle, in denen de Gewinn bei über 1000 Prozent liegt.

Allgemeine Bestimmungen

Zunächst eine allgemeine Anmerkung zum Verkauf von Immobilien:

Spanien hat das Recht die aus jeder Art von Übertragung einer auf spanischem Territorium gelegenen Immobilien erzielten Gewinne zu besteuern. Dieses Recht ist in allen durch Spanien unterschriebenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) festgelegt und in dem mit Deutschland unterschriebenen DBA konkret in Artikel 13 erfasst.

Derzeit wird der aus der Übertragung einer Immobilie erzielte Gewinn mit einem Steuersatz von 19 % besteuert.

Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus der Differen zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert. An dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass sowohl die Anschaffung als auch die Übertragung nicht nur mittels eines Ver-/Kaufes stattfinden kann. Auch Erbschaften und Schenkungen sowie Einlagen in Handelsgesellschaften und Auflösung derselben gelten in dieser Hinsicht als “Übertragungen”.

Der Übertragungswert ist der Betrag, für den die Immobilie übertragen wurde, nach Abzug der mit der Übertragung einhergehenden Kosten und Steuern, die durch den Übertragenden gezahlt wurden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Wertzuwachssteuer der Gemeinde und die Vermittlungsdienstleistungen des Immobilienmaklers.

Der Anschaffungswert ist der Wert, für den die Immobilie erworben wurde, zzgl. der mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Steuern. Typische Kosten und Steuern wären hier die Grunderwerbssteuer (oder Erbschaftssteuer im Fall des Erwerbs durch Vererbung) sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Sofern Abschreibungen vorgenommen wurden (z. B. im Fall der Vermietung), würden diese den Anschaffungswert reduzieren.

Auf den Anschaffungswert werden außerdem die in der Immobilie vorgenommenen Investitionen, Erweiterungen und Aufwertungsarbeiten zugerechnet, wie z. B. die Installation eines Heizungssystems, bauliche Erweiterungen, Einbauküchen etc. Reparaturen und Arbeiten, die dazu dienen, die Immobilie wohnlicher zu gestalten, gelten in diesem Sinne nicht als “Aufwertungsarbeiten”.

Gibt es einen Weg, um diese extrem hohen Gewinne, die Produkt des unerbittlichen Verstreichens der Jahrzehnte sind, zu reduzieren?

Mit der Steuerreform, anwendbar seit dem 1. Januar 2015, wurden die Aktualisierungsrichtwerte komplett eliminiert. Diese dienten dazu den Inflationseffekt auf den Wert der Immobilien zu korrigieren. Dies bedeutet, dass nicht mehr berücksichtigt wird, dass ein Euro heute nicht mehr den selben Wert hat wie vor zehn Jahren.

In dem alten Einkommensteuergesetz (vor 2006) war eine andere Art von Richtwert erfasst: der Ermäßigungsrichtwert. Durch diesen wurde der erzielte Gewinn abhängig von der Anzahl der zwischen dem Erwerb und der Übertragung verstrichenen Jahre reduziert. Diese Reduzierung betrug 11,11 % pro Jahr, anwendbar ab dem dritten Jahr. Die Besonderheit besteht darin, dass im Fall von Immobilen, die vor dem Jahr 1994 erworben wurden, gegenwärtig weiterhin das Recht besteht diese Ermäßigungsrichtwerte anzuwenden. Warum? Weil ein Teil von deren Lebens- und Steuerzyklus noch in den Zeitraum fällt, in dem dieses alte Gesetz gültig war.

Die spanische Regierung war kurz davor zusammen mit den Aktualisierungsrichtwerten auch diese Ermäßigungsrichtwerte zu streichen. Da der rückwirkende Verlust von Rechten diskutabel ist, stimmte diese jedoch im letzten Moment zu, dass für vor 1994 erworbene Immobilien das Recht beibehalten wird die Ermäßigungsrichtwerte anzuwenden, wobei jedoch eine pauschale Begrenzung von 400.000 Euro festgelegt wurde. Diese Begrenzung gilt sowohl für Immobilien, Aktien oder jede andere Art von Mobilien oder Immobilien. Wenn die 400.000 Euro ausgeschöpft sind, kann keine weitere Reduzierung mehr angewandt werden und die Besteuerung erfolgt über den kompletten durch den Verkauf der Immobilie generierten Wertzuwachs (ohne Ermäßigungen).

Nachfolgend ein praktisches Beispiel:

Wir ziehen als Beispiel den anfangs geschilderten Fall heran, den wir nachfolgend im Detail ausführen:

Appartement, erworben am 2. April 1988: 6.500.000 Peseten = 39.000 Euro

Mit dem Erwerb einhergehende Kosten: 3.000 Euro

Verkauf am 19. Dezember 2016: 365.000 Euro

Maklerrechnung und Wertzuwachssteuer der Gemeinde: 30.000 Euro

Es wurden Renovierungsarbeiten an Fenstern und Heizungsanlage vorgenommen, es liegen jedoch keine Rechnungen mehr vor.

Auf Grundlage dieser Beträge beläuft sich der erzielte Gewinn auf 353.00 Euro.

Da die Immobilie jedoch vor 1994 erworben wurde, könnten Ermäßigungsrichtwerte angewendet werden. Die Anwendung derselben ist fundamental, um die Bemessungsgrundlage oder den „steuerlichen“ Gewinn zu reduzieren. Hierfür wird folgendes bestimmt:

Während welcher Zeit, in der die Ermäßigungen zur Anwendung kommen konnten, befand sich die Immobilie in Besitz des Kunden und wieviel repräsentiert dieser Zeitraum hinsichtlich des gesamten Zeitraums, in dem sich die Immobilie in dessen Besitz befand.

Zu diesem Zweck berechnen wir die verstrichene Zeit in zwei Zeiträumen:

  1. Zwischen dem 02.04.1988 (Kauf) und dem 19.12.2016 (Verkauf).
  2. Zwischen dem 02.04.1988 (Kauf) und dem 19.01.2006 (Zeitpunkt, zu dem keine Ermäßigungen mehr angewendet werden konnten).

 

Der 1. Wert ergibt 10.488 Tage.

Der 2. Wert ergibt 6.501 Tage.

Somit ergibt sich für die Tage mit Recht auf Ermäßigung ein Prozentsatz von 61,98 % (6.501 Tage / 10.488 Tage).

Der Gewinn, auf den die Ermäßigung angewandt werden kann, beläuft sich somit auf 218.789,40 Euro (353.000 € x 61,98 %).

Die Ermäßigung gilt für 6 Jahre (obgleich vom 02.04.1988 bis zum 31.12.1996 8 Jahre ergibt, gilt diese erst ab dem dritten Jahr). Der gesamte Prozentsatz der Ermäßigung beträgt somit 66,66 % (6 x 11,11 %).

Ermäßigter Gewinn: 218.789,40 – 66,66 %                               (*)                 + 72.944,38 €

Gewinn ohne Ermäßigung: 353.000 x 38,02 % (100 %-61,98 %)        + 134.210,06 €

Total steuerlicher Gewinn / Bemessungsgrundlage                                = 207.154,44 €

x Steuersatz 19 %

Steuerbetrag                                                                                                                         = 39.359,34 €

 

(*) In Folge der Anwendung der Ermäßigungsrichtwerte reduziert sich der zu besteuernde Gewinn für den Kunden um 145.845,02 Euro (218.789,40 – 72.944,38 €).

Durch dieses Geschäft hat der Kunde von seiner pauschalen Begrenzung von 400.000 Euro 218.789,40 Euro ausgeschöpft. In steuerlicher Hinsicht verbleibt ihm somit ein Saldo von 181.210,60 Euro, auf den bei zukünftigen Übertragungen von vor dem Jahr 1994 erworbenen Gütern Ermäßigungen angewandt werden können.

Haben Sie vor dem Jahr 1994 eine Immobilie erworben und sind an der Berechnung der bei einem Verkauf zu zahlenden Steuern interessiert? Setzen Sie sich mit uns mit Verbindung und gerne stehen wir für eine Beratung zur Verfügung.

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